投資攻略｜一太周浩文：工廈回報欠佳礙投資空置率續處高位 [香港經濟日報] 2026年7月20日

上半年工廈市場大手買賣跌，第一太平戴維斯資深董事、工業及九龍商業銷售部主管周浩文分析，因空置率上升及投資回報率欠佳，工廈買賣較淡靜。他又建議，政府可用措施配合，激活工廈用地轉住宅用途。

據第一太平戴維斯數字，上半年逾億元工廈買賣極少，直至最近才錄得一宗較大手成交，涉及曾由舖王鄧成波家族持有西貢康定路工廈淪為銀主盤，以約1.73億元沽出，買家為安保工程 （01627） ，將購入自用。物業總面積約10萬平方呎，呎價約1,730元。

萬呎以上大單位 乏需求

對於工廈成交不多，周浩文認為，工廈整體需求下降，導致空置上升，「很多工廈無人租，重災區是逾萬呎樓面，以往一些貿易公司，把單位作貨倉，如今可能搬至租金較平的深圳，甚至行業轉型放棄經營。」另外，部分工業與商舖零售息息相關，如超市、凍倉等生意，需求在通關後下降。

從該行數字，06至12年整體工廈空置率，徘徊在2%至4.5%之間，即使在疫情期間，反而維持低空置，因當時物流需求強勁，空置率曾低見約1%，2023年因有新項目落成，加上需求下跌，空置率急劇上升，2024至2025年整體空置率快速攀升至7%至10%，現代化倉庫更衝上13%至14%的高位。

工廈需求回落，租金乏上升動力，繼而影響回報率。他指，工廈曾為眾多物業中，回報率最高，可達7至8厘以上，據2026年第2季最新數據，整體倉庫及傳統工廈回報率，僅為3.4至3.5%，「工商住舖4項目，工業最大賣點是回報率最高，如今當其他物業回報率提高，工廈變得不吸引。」

他指，上半年工廈市場上，以面積千呎以下細單位買賣較多，「始終有一定需求，工廈比寫字樓優勝，為管理及冷氣費較平，因此需求不會跌得太急。」

其他行業方面，網購增加，對物流倉有一定需求，惟他指電商有需求但並非大幅增強，「集運點可能在深圳，來港中轉，未必要在香港大舉擴充。」至於早年曾成投資焦點的數據中心，則指投資成本重、年期達6至7年，而電力供應亦是很大不確定性。

工廈小業主 面臨進退兩難

既然投資氣氛一般，工業市場要轉型，周浩文指，舊式工廈或消防系統未能達到現時消防安全標準水平，政府檢查時引用條例第636章《消防安全（工業建築物）條例》，要求業主們作出修正。由於維修費一定不輕，所以更加不會想再投放資金，寧出售物業，故研究進行集體出售業權，「可是此類收購項目，發展商面對強制拍賣申請及補地價，時間和金錢，比購買官地的成本亦較高，出價便保守，往往偏離業主意向價，使業主面臨進退兩難的局面。」

他認為，近一年整體物業市場中，住宅市場明顯反彈，充分反映需求最強勁，故可把工業地轉住宅用途上以政策扶持，「可在補地價轉住宅時，政策提供少許優惠價，或加入條款，例如要求發展商興建設施，此舉可吸引發展商收購工廈，激活工業地皮。」