息升經濟不佳 樓價下半年看跌5% [香港經濟日報] 2022-08-01

美國聯儲局上周公布議息結果，加息0.75厘，符合市場預期。戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻認為，香港9月有機會跟隨美國加息，形容加息是趨勢，但強調通關情況亦是影響下半年樓價走勢的關鍵之一。

美國已經公布加息，他認為香港9月有機會跟隨加息，又指息口上升一定是未來趨勢，但參考過往經驗，其幅度不會百分百跟隨。

觀乎H按近日已經升穿封頂息率，未來走勢會如何？他表示，目前其封頂息率約2.5厘，隨着H按突破封頂息率，估計未來按揭利率料增至3厘，料會增加供樓人士的負擔。

他舉例，假設私樓市場某家庭入息中位數約4.8萬元計，若他於年初以約1,180萬元購入太古城一個約580平方呎的「則王」單位，當時只承造5成按揭，他的供樓負擔比率約48至49%。但於連續加息後，假設按揭利率最終升至3厘，他的每月供款額增加19%，增幅頗大。而他的負擔比率，亦會由約49%增至58%，可見加息對供樓人士的影響頗明顯。

新盤定價 未必大幅下調

問及是次加息會否觸發樓市危機，他坦言，以「危機」形容稍為過分，因為他暫時看不到有一個很大的觸發點去引發「危機」，而且他認為金管局的風險管理不俗，如承造按揭時設有壓力測試。

發展商於第2季逐漸重啟推盤步伐，問及加息會否影響新盤定價，他則認為，定價未必大幅下調，但會以貼市價推出，或以其他借貸辦法、利率優惠，助買家避開加息帶來的影響。

事實上，過往加息周期，香港樓價不跌反升，是次加息對本港樓價影響如何？他認為，是次加息的幅度較大及較急速，對買家構成心理及實際影響，所以令樓價有下調壓力。不過，他強調利息並不是唯一影響樓價的因素。

他引用過往例子，在90年代及「沙士」後曾經大幅加息，但樓價依然上升，因為當時政府推行「玫瑰園」計劃，令經濟活動很活躍，失業率亦十分低，所以利率上升不一定令樓價下跌。

他形容，目前香港的問題是利率大幅上升，但同時經濟活動不活躍。由於疫情關係，大量本港及內地經濟活動均未能推進。如封關或相關管控制度不會放鬆，他估計下半年樓價會下調5至10%。可是，政府倘有機會於下半年放寬相關管控措施，保守估計屆時樓價或上升約5%或下跌5%。

最後，他認為，近期減價盤浮現，或是用家入市優質單位的好時機，但強調他們需留意目前到年底的市場變化，不要倉促入市。同時，有興趣置業的人士亦需衡量預算，做好最壞打算才入市。