從繁華到重塑：零售地產的價值重構之路 [香港經濟日報] 2026-01-09

香港商舖市場在2018年觸及全球呎租最高，但疫情封關加劇疲勢，而復甦預期亦未兌現，顯示驅動市場變化的已非短期因素……核心地段空置率長期高企，租金持續下跌。

旅客消費模式改變與電商崛起，這種結構轉變不僅影響租金與空置率，更重新定義了核心區舖位的功能與租戶組成。旅發局數據顯示，2025年前9個月訪港旅客達3,650萬人，按年升逾1成，但過夜旅客比例仍然下降，即日來回旅客人均消費更跌7.7%。港元兌人民幣偏強，加上深圳消費吸引力上升，削弱內地旅客的購物意欲。訪港目的亦由消費轉為體驗主導，偏向文化、美食與景點。

另一方面，淘寶、京東等內地電商大舉南下，改變港人購物模式，傳統街舖優勢削弱。這波變化已超越周期性衰退，而是深層結構性轉型挑戰。

近期多宗核心區大手租務成交顯示，新租戶結構正在成形。租客不再單是傳統鐘錶珠寶與奢侈品牌，而是金融機構。其中滙豐租用京華中心約5萬平方呎樓面，長橋證券亦承租羅素街多層舖面。過去一年，單計羅素街已有富途、長橋及盈信等三家券商進駐，租金較高峰期下調6至8成，使積極擴張的內地金融機構更願意在核心地段設立據點，此舉旨在提升品牌形象及深化客戶關係，其承租邏輯與依賴即場銷售的傳統零售業截然不同，也為舖位價值帶來了新的評估維度。

「升值故事」轉「現金流故事」

舖市經歷漫長調整期後，租金普遍下跌3至6成，舖位價值同步回落。業主逐步接受現實，更願以合理租金出租，部分業主亦願意以市價出售。近一年核心區舖位成交顯著增加，價格較高峰期明顯回落。投資者不再以歷史成交價為依歸，而是依據「市值租金×理想回報率」倒推買入價，市場回歸現實計算。加上銀主盤湧現及銀行收緊貸款，市場承接力下降，令大幅蝕讓個案屢見不鮮。

舖位投資邏輯由追求短綫升值轉為重視長期回報。買家愈趨注重穩定現金流與租戶質素，同時關心物業硬件配套與靈活度，以確保未來用途彈性。經歷20多年盛衰，香港商舖市場正重構價值。未來，核心街舖不再只是零售戰場，而是品牌形象、客戶觸點與服務體驗的交滙地。

投資者宜特別關注空置率低、租戶多元的核心街段，亦應審視舖位的硬件與靈活度，以配合新型租戶需求。這場由結構轉型驅動的變革，將重塑香港零售地產未來十年的市場格局--由投機導向走向經營導向，從繁華幻象邁向價值重構。