市建啟德道項目收31意向書 業界削估值 樓面呎價低於8000 [信報財經新聞] 2023-10-25

《施政報告》發表前夕，市區重建局（市建局）的九龍城啟德道/沙浦道發展計劃（啟德道項目）於昨日截收意向書，共收到31份意向書，較8月底截收意向書的鄰區土瓜灣盛德街/馬頭涌道前公務員建屋合作社（合作社）樓宇試點項目（盛德街項目）少收1份。有測量師指出，啟德道項目的發展條件有不少要求，影響發展成本及風險等，故將地皮估值調低約13.3%。

市建局公布，啟德道項目共接獲31份意向書。由市建局董事會設立的遴選小組，將按收到的意向書文件，評審相關發展商及財團發展項目的經驗及能力，以篩選符合資格的發展商及財團。當局將邀請入圍的發展商及財團，根據市建局董事會早前批准的主要招標條款，就項目提交合作發展標書。

綜合本報記者在市建局上環總部所見和市場資訊，提交意向書的不乏本港大型和中小型發展商，包括長實（01113）、新地（00016）、恒地（00012）、新世界（00017）、信置（00083）、華懋、英皇國際（00163）、資本策略（00497）、鷹君（00041）及富豪酒店（00078）等；中資則有中國海外（00688）派代表遞交意向書。

英皇：位處市區有利換樓

英皇國際物業經理蔡宏基表示，集團在區內有發展經驗，認為啟德道項目靜中帶旺、鄰近港鐵站，加上屬市區地，料可帶動剛性及換樓需求。他相信《施政報告》將有幫助樓市的措施，短期有助刺激樓市成交。

資料顯示，市建局盛德街項目在今年8月29日截收合作發展意向書，結果共接獲32份意向書，啟德道項目較其少收1份。市建局已在本月17日邀請32家發展商入標盛德街項目，11月16日截止。

啟德道項目佔地約5.71萬方呎，可發展的總樓面面積上限約51.41萬方呎，預計可提供約810個住宅單位。市建局亦會在該項目撥出約8611方呎的樓面面積，用作設置一所幼兒中心予社區使用。項目在接近太子道東的位置，將興建一個面積約1.08萬方呎的分層地下廣場，設有不同零售店舖，也會有一條新的行人隧道，連接啟德發展區正在興建的地下購物街；同時將建設地庫停車場，提供約300個公眾停車位。

地皮估值26億至41億元

綜合市場估算，項目的地皮估值約26億至41.1億元，每方呎樓面地價（樓面呎價）約5060至8000元。

美聯測量師行董事林子彬認為，啟德道項目頗具規模，鄰近港鐵站，位處名校網內，發展潛力不俗，故吸引不少發展商參與遞交意向，以取得招標的「入場券」，料遞交意向書的反應不俗。惟項目發展條件有不少要求，將增加成本、時間及風險，估計將反映在入標價上。

故此，該行調低項目估值，由原先估計約38.56億元，下調13.3%至約33.42億元，樓面呎價6500元