太古19.6億奪灣仔限呎地貼估值頂 樓面呎價1.69萬 相隔9年獨資取官地 [Hong Kong Economic Journal] 2022-06-22

政府賣地表首幅港島市區限呎住宅地、灣仔皇后大道東269號地皮，上周五（17日）截標大收21份標書，創近兩年賣地表用地標書數目新高後，地政總署火速在昨日開標，由太古地產（01972）以逾19.62億元投得，每方呎樓面地價（下稱樓面呎價）近1.69萬元，貼近市場預期估值上限，並為太古地產近9年來再獨資奪賣地表用地。

地政總署公布，該地皮以逾19.62億元批予太古地產，批租期為50?；該公司為出價最高的投標者。地皮位於皇后大道東和堅彌地街交界，原為教育局呂祺教育服務中心，佔地約1.32萬方呎，預計可建樓面面積約11.62萬方呎，以成交價計算，樓面呎價約16888元。

這幅用地規模不算大，有21家內地和本港發展商爭奪，包括長實（01113）、恒地（00012）、新地（00016）、信置（00083）、恒隆地產（00101）、嘉華國際（00173）、會德豐地產、華懋、中國海外（00688）和中信股份（00267）旗下中信泰富地產等。

位置優越 擬建高尚住宅

綜合測量師估計，該用地估值約16.3億至20.9億元，樓面呎價介乎1.4萬至1.8萬元，故今次太古地產中標價屬市場預期之內，並貼近估值上限。政府就住宅地加入實用面積280方呎的限呎要求後，首幅推出招標的賣地表住宅地是屯門青山公路大欖段地皮，今年3月招標，並於4月截標，惟最終全部5份標書出價未達政府的底價而流標收場。是次灣仔地皮為政府加入限呎條款後，首幅賣出的賣地表住宅地。

太古地產行政總裁彭國邦表示，今次競投競爭激烈，很高興能投得該幅地皮。地皮位處黃金地段，甚具發展潛力，有利發揮集團在發展優質高尚住宅項目的優勢。太古地產一直投放資源發展灣仔一帶，該項目將隨即進行規劃，並會適時公布最新消息。

太古系內公司對上一次獨資投得賣地表用地已經要追溯到2013年，在當年7月，太古集團以9350萬元奪得大嶼山長沙嶼南道豪宅用地，作價高於市場預期上限約一倍，惟項目僅供集團自用。同年11月，太古地產以26.38億元投得九龍灣宏照道與臨利街交界的商業用地（現為金利豐中心）。

近年太古地產積極發展灣仔皇后大道東附近一帶物業，已逐漸形成另一個商業小區，現有物業包括太古廣場三座、皇后大道東8號及軒尼詩道28號3幢甲級寫字樓，目前正重建皇后大道東46至56號為一幢甲級寫字樓，可建樓面約21.8萬方呎，預計2023年竣工。當皇后大道東46至56號明年落成後，太古地產在區內擁有逾107萬方呎甲級寫字樓樓面，商業版圖進一步擴大。

具品牌效應 呎售料達3.8萬

至於太古地產在2021年初起出售灣仔星街8號單幢式豪宅EIGHT STAR STREET，全盤只有37伙，迄今累售28伙，最高成交呎價達53122元。同時，集團亦保留永豐街8至10號及18號的STAR STUDIOS I及II作為長線收租住宅項目。

資料顯示，該區私人屋苑囍滙、尚翹峰及單幢樓壹環等，近期成交呎價約2.27萬至2.46萬元。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚認為，灣仔限呎地的成交價不俗，太古地產在區內有不少地產項目，加上品牌效應，估計日後出售的住宅實用面積呎價可達3.7萬至3.8萬元。