堅尼地城「蚊型地」估值逾6.2億 [香港經濟日報] 2022-03-15

下年度賣地表內另一幅「蚊型地」為堅尼地城近海的西寧街地皮，地盤積僅5,780平方呎，預計若果加入「限呎」要求，地皮只能夠興建1房或2房單位，地皮估值6.2億元起。

下年度賣地表內只有兩幅住宅地的面積小於1萬平方呎，當中西寧街地皮面積5,780平方呎，僅次於將在下季推出的西營盤醫院道地皮，屬於賣地表內面積第二小的「蚊型地」。

中高層單位 可望維港海景

地皮前身是食環署臨時倉庫，除了面積細外，兩旁亦由廣基工廠大廈及亨富閣之間夾住，唯一優點是前方的招商局貨倉，現時大約10多層高，即使重建後最高亦只有70米（主水平基準以上），將會較西寧街地皮的100米高為矮，意味地皮中高層單位可望維港海景。

地皮規劃屬「住宅（甲類）」用途，若果以地積比率9倍發展，可建樓面僅5.2萬平方呎，按照地盤規模估計只能夠單幢樓，大約提供80至100伙。

美聯測量師行董事林子彬認為，地皮在政府賣地之中屬於偏細的地皮，因此總投資額亦會較細，相信會有不少中小型發展商都會有興趣，估計日後招標或有超過10份標書。

至於發展局決定在政府賣地中陸續加入「限呎」要求，規定單位實用面積不少於280平方呎，由於連下季面積更細的醫院道地皮亦加入有關條款，市場估計西寧街地皮亦難逃一劫，很大機會設有「限呎」要求。

測量師：「開則」1至2房為主

對於「限呎」條款會否對地價或者發展商投地意向有影響，林子彬則認為，在預算案進一步放寬首置按揭保險後，相信買家的負擔能夠將會有所提升，再加上港島區買家預計購買力亦會較強，相信地皮「開則」以1房、2房為主，亦能夠配合市場的需求。

西寧街目前市場估值介乎6.2億至9.6億元，每呎樓面地價約1.2萬至1.85萬元，連同建築成本，總投資額僅10億至10多億元。

堅尼地城近年有不少舊樓收購重建，區內包括加多近山、浚峯、IMPERIAL KENNEDY等近年入伙的新盤均為舊樓重建而成，當中樓齡7年的加多近山，而規模較大的市區重建項目泓都，樓齡17年，平均實用呎價約2.4萬元，而樓齡12年的傲翔灣畔，實用呎價約2.6萬元。

區內現時仍有不少舊樓重建項目進行中，包括永義國際（01218）則計劃重建爹核士街1B至1E及吉席街93和95號，而上海商業銀行亦正重吉席街33至47號，將會提供173伙。