土地買賣回暖 [香港經濟日報] 2026-01-09

信置 （00083） 及鷹君 （00041） 日前投得彩興路地皮，2025年樓價觸底回升，發展商亦開始有買地意慾，去年賣地不再流標，更開始出現地皮以高於市場估值上限批出。

但距離重回跌市出現之前賣地的熱鬧情況，仍然相距甚遠。

去年有3個迹象反映住宅土地市況明顯回暖：

1.流標情況消失：政府推出的4幅住宅地、「一鐵一局」的兩個住宅項目均成功批出，相對於2023年的5次流標（未計1幅商業地流標）、2024年的兩次流標，情況明顯有所改善。

流標消失供應超標 地價漸回升

2.土地供應超標：土地順利批出，再加上發展商恢復農地補地價意慾，自然在私人住宅土地供應方面有明顯進展，按照發展局局長甯漢豪披露，2025/26年度預計土地供應量約15,750伙，較2024/25年度約1萬伙急增57%，亦較全年推地目標13,200伙超額約2成，創近3年度最多。

3.地價回升：地皮能夠賣得出去，一部分是政府願意調整，降低地價要求，賣地量增加但地價回落，這個情況在2024年到2025年中最明顯發現，直至近幾個月連地價亦有回升，例如信置投得的屯門海珠路地皮，每平方呎地價3,860元，高市場估值上限4成；華懋荃灣永順街地皮每平方呎地價5,692元，高市場估值上限26%。

上述賣地價量增加的情況，對政府庫房收入自然有好處，但亦難以過於樂觀，特別相對較過去幾年地產市道百花齊放情況，近年賣地顯得有點貨源歸邊。

以政府賣地為例，2025年賣出的4幅住宅地分別接獲4至9份標書，平均約6.8份，如果對比樓價下跌之前的2021年，該年賣出8幅住宅地，平均每幅地皮接獲11.3份標書，而2025年地皮的平均標書數目減少4成。當中規模在30億元以下的住宅地，2021年時的標書數目可達到16至17份，但2025年同類規模的地皮亦只有8至9份標書。

中大型發展商活躍 紛「執平貨」

在入標的發展商方面，2021年總共有32間不同發展商曾經入標，而2025年則為14間，當中活躍發展商（以年內入標超過兩次計算）在2021年有11間，而2026年只有6間，減少45%。同時，2025年中標的發展商分別為新地 （00016） 、信置及華懋，均是本地主流及活躍的發展商，而2021年時則有比較多中小型發展商中標。

近期較活躍是平均實力比較雄厚的中大型發展商，有能力趁地價回落「執平貨」，除了個別國企之外，受債務問題困擾的內房及中小型發展商買地意慾仍然相對較低，市場競爭的激烈情況大不如前，地價要明顯回升仍然要時間。

鰂魚涌太古城一直能位列10大藍籌屋苑榜內，與其屋則、位置、配套不無關係，其地標式商場，足以彌補欠缺住客會所不足，即使樓齡逾40年，其叫座力、吸引力依然未見減退。

據中原資料統計，2025年全年，太古城錄276宗成交，交投量與2024年全年約307宗相比，按年減少約1成，但以去年12月份實用呎價與2024年同期比較，升幅逾3%，呎價逼近1.5萬元水平。

複式連天台戶 兩月價升7%

從去年交投表現所見，太古城表現平穩，尤其是下半年起，成交量已陸續收復失地，6、7月份重上30宗水平，而9、10月份接連減息，放盤業主收窄議價空間下，即使同期成交量回軟，但連續兩個月均價高踞1.5萬元，足見樓齡並不影響太古城的受歡迎程度，位置方便、配套齊全方為用家及長綫收租客首要考慮之選。

至於去年12月份，太古城全月錄有20宗成交，逾千萬元成交佔半數，包括綠楊閣頂層連天台戶，實用面積1,072平方呎，套3房，天台為內置樓梯直達，放盤3個月，以2,020萬元市價易手，實用呎價18,843元，為月內總價及呎價最高成交，而同座同層D室，同面積，去年10月份以約1,880萬元沽出，換言之，同類單位兩個月間，樓價升幅約7%。但剛易手的單位，原業主於2017年以2,350萬元買入，持貨8年轉手帳面需虧蝕330萬元離場。

區分作9期61座的太古城，提供近1.3萬個住宅單位，戶型由1房至套4房不等，其中臨海的海景花園，更備有連露台的設計，間隔實用、屋則多變，最為用家鍾愛，除海景外，屋苑的內園亦為搶手貨。盡管屋苑不設住客會所，但觀海臺、海天花園均設有泳池，供所屬住客享用。

長假期完結，買賣雙方重返市場，二手氣氛好轉，10大屋苑1月開局理想，太古城、康怡花園短短數天已錄多宗成交。市場料在農曆新年前料有一波小陽春出現，成交量重回升軌。

港島東兩個大型屋苑二手交投持續，其中太古城首7天已累錄5宗成交，而且以3房單位居多，當中還有富天閣西南園景戶樓王套3房戶，以合理價水平1,345萬元沽出，呎價高見1.77萬元。而屋苑1月整體呎價約1.5萬元水平，較上月全月的1.4萬餘元有所提升。

美孚5成交 呎價維持1萬元

另外，康怡花園亦已錄4宗買賣，1月初延續上月暢旺走勢，最新「下康怡」3房戶以792萬元易手，呎價接近1.3萬元，新買家為長綫收租客，按同呎數單位近期月租2.3萬元計算，新買家料享約3.5厘租金回報。

九龍區以美孚新邨交投最多，暫錄5宗成交，包括2期吉利徑15號高層A室，為實用705平方呎的3房戶，買家以約730萬元承接，呎價企穩1萬元以上水平。屋苑自去年9月減息周期再次啟動後，實用均價已擺脫9,000元水平，重返1萬元，並穩步上升，至目前的10,475元。

至於沙田第一城，1月暫錄2宗買賣成交，實用平均呎價14,589元，由於新近易手以2房戶為主，實用均價向來高於其他戶型單位，故1月呎價高見1.4萬元水平。

如41座中層A室，實用284平方呎，2房間隔，開價約455萬元，議價後以437萬元成交，平均實用呎價15,387元。