商舖業權是否大戶盡攬 賣地條款應否散賣為多 [信報財經新聞] 2023-08-01

出外用膳，如要在女人街/廟街或朗豪坊/Moko間選擇，閣下會去前兩者或後兩地多？又或須於登龍街/耀華街或希慎廣場/時代廣場間挑揀，結果是否一樣？以上問題所帶出的，正是高度分散但成行成市，與一手包辦精挑細選間的分別，亦是香港零售布局間接地在政府賣地政策下造成的新現象：零售物業正愈趨集中，同時用家（即商號）的選擇卻逐步縮減。

為佐證以上假設，筆者將過去20多年本港零售物業存量作起點，再把七大發展商（下稱「大戶」，包括新鴻基、恒基、長實、信和、新世界、恒隆、太古）之零售樓面面積加之，以計算其比例；得出結果如【圖1】所示。除了2006年整體存量大增扯低比例及2011年太古沽出太古城中心而略為下挫之外，基本上比例是年年有升歲歲不斷。

地皮規模愈巨 大戶優勢愈大

七家大戶在香港零售物業樓面面積的份額從2001年的23.8%，增長到2022年的25.8%，而且比例的上升更是伴隨着整體存量的增長（期間存量上升了2650萬方呎或27%至1億2590萬方呎）同時發生的。

至於為何大戶能夠愈買愈多？是否小發展商買少見少？還是發展複雜度令就算是近年勇猛入市的內房生力軍亦望洋興嘆？

只要從賣地的地塊大小來看，可以見到一個長線趨勢：從1990年到2022年，政府所賣出的純商業用途地皮的平均樓面面積不斷趨勢性地增大，由1991年的30萬方呎倍增至2022年的60萬方呎（【圖2】藍線及藍虛線）。而賣出商業用地的平均樓面面積的最高紀錄亦於2019年創出，達160萬方呎。

與此同時，隨着零售物業樓價不斷攀升，發展商所需投入的資金就升得更快（見【圖2】紅線及紅虛趨勢線），導致小型競爭對手難越雷池，令七大戶能囊括更多的優質地皮，構築其商業王國。另外，就算將紅線以恒指地產指數作調整因子，以顯示整體地價在上市發展商之間的可負擔程度，亦得出同一結論，就是愈賣愈大塊的地皮規模連小型上市公司亦難以負擔（因經調整後銀碼仍以幾何級數上升：見綠線/綠虛線），只有望地興嘆……

出名眾老店 物業多自持

以上所見之大財團壟斷趨勢，似是政府賣地習慣下養成。就算不是官僚既定政策，卻在不經意中造成小商企無力自置物業之事實。若果賣地條款能規定某部分樓面必須散賣，會否能製造更多專心本業、毋須分神跑數交租的名牌、特色商號？假設一個實體舖面運營需要1000方呎的樓面，而以【圖2】中大約每年賣出平均56萬方呎的情況下，30年下來，已能幫助起碼17萬名企業家在自己的小天地中專心發展獨特產品，創造長遠財富，為商界豐富品牌及文化增加底蘊。

大商場鋪天 連鎖店蓋地

零售場地過度龐大及業權大量集中的後果，除了特色小店難於生存，就是品牌高度集中及購物體驗千篇一律這一現象。在此筆者嘗試以圖表來量化此一詬病：

現象一：平均商舖樓面面積愈大，商場品牌的重複度就愈高。【圖3】所示乃是七對商場（皆是本地各商場類別中的頂尖品牌，如地區商場中的沙田新城市廣場或地標商場類的朗豪坊）中品牌重複度與較細商場平均商舖面積的分布；顯而易見，面積愈大，兩個商場納入相同租戶的比例亦隨之上升。

由另一角度來看【圖4】，重複度最高的分別為：地區商場組別（44%為元朗形點及沙田新城市廣場），可能因為其服務人口較大，而消費模式較同一（比較「民生」），所以得以招攬多為同類的商號進駐；名牌商場組別（43%為香港站IFC及九龍站圓方），可能服務的對象都是頂尖奢侈品消費群，所買的亦為大同小異的LV、Gucci之類，所能選擇的租戶實在不多！

而在另一極端，則是重複度極低的與業權分散商場對比組別（僅1%之低，此組包括藍田匯景廣場及新城市廣場）；前者因為業權早已散賣兼舖位「劏」到極細（平均大小約為800多方呎，比新城市的4770方呎相差5倍之多），難怪匯景每多人流如鯽，且充滿市井氛圍。

由此可見，不但從藏富於民、商號自主的社會目的，還是為市民增加消費選擇甚至更廉物品價格去看，似乎政府應該考慮賣地之後商舖散賣的經濟社會效益，而非全由方便規劃、容易管理的官僚角度出發？除此之外，在經濟單一性、財富集中度方面考慮，商舖業權多些拆散更有其政策聲譽效果（如「官商勾結」）？