北都發展全速起動下半年新盤部署具啟示 [香港經濟日報] 2026-07-27

北都進入全速推地時期，由住宅地、創科用地到教育大學城用地，都會在未來一年陸續推地，同一時間考驗市場承接力，以及當局招商引資的能力。

北部都會區的概念早在2021年已經提出，至今主要的幾個大區的規模大致已有定案，政府亦都先後撥款3,000多億元用於建設，接著開始進入要招商引資的階段，多個政策局都需要「交功課」推出不同的項目招標或批地。

發展局、創科局算是率先推地的部門。由於較早規劃緣故，發展局早幾年已經推幾幅古洞北的住宅地，亦先後就多個新區進行原址換地，今個月初就首個片區項目洪水橋片區截標，而且部署今年底再推一個片區項目。

至於創科局方面，除了今年3月批出的沙嶺數據園區用地外，港深創科園亦已經推出兩輪合共8幅創科用地的招標。與此同時，發展局及創科局分別成立的兩間產業園公司——洪水橋產業園公司、新田科技城公司負責北都超過230公頃產業用地的招商引資。

近期成為焦點的北都大學城方面，教育局亦計劃在兩個月推出首批土地招標，涉及洪水橋的3幅用地、合共22公頃。

而運輸及物流局則基於「基建先行」，北環綫等多個鐵路項目均已經上馬，其中古洞站將在明年通車。而由於大多數項目採用「鐵路加物業」模式發展，不少上蓋項目均會陸續推出，包括近期港鐵 （00066） 今年4月批出的錦上路站2期，便是北環綫第一部分項目融資的地盤。

進入招商引資階段，說白了就是向市場伸手拿錢，過往幾年政府透過發債推動北都早期基建，而現時則是要向地產商、科技企業或教育機構批地拿錢，當中近年大學大幅擴充非本地生學額，對於北都拿地興建新校園興趣很大，據當局指已經有19間大專院校表達意向，相信批地上會較為順利。

發展商取態成關鍵

另一個關鍵是發展商的取向，雖然北都規劃以產業為主導，不過在不少項目之中均有透過地產發展支援其他產業發展、城市基建以及公共運輸基建，而大型發展商財政實力雄厚，賣地向來是政府重要收入來源，對北都建設現金流相當重要。

除了上面提及北環綫外，運物局亦曾經指計劃今年下半年，招標洪水橋/厦村智慧綠色集體運輸系統第一階段項目，外界估計有機會沿用傳統「鐵路加物業」模式，以物業發展權作為財務資助，包括田心村一帶3幅用地，總樓面189萬平方呎，涉及逾3,000伙住宅單位，估計數十億元。

至於繼洪水橋片區之後，政府亦計劃今年底推出另一個粉嶺北片區招標，根據發展局原本諮詢方案，該片區由10幅土地組成、合共15.9公頃，包括3幅作私人住宅、1幅5.2公頃物流設施用地，及1幅3.2公頃巴士廠用地，當局早前修訂規劃增添3幅住宅地及放寬地積比，令住宅項目的總樓面增加至228萬平方呎，並且放寬物流用地的用途，為了增加發展商投地誘因，提高財務可行性。

對於能否吸引地產商落場參與投地，除了政府招標條款的設計外，更重要的是樓市走向。若果樓市持續平穩，發展商對於能夠貨如輪轉賣樓有信心，自然投地意慾進一步增加。

同區新盤 排隊登場

多個北都新盤已經部署在今年下半年推出，包括除了近日推售的新地 （00016） 元朗芊御外，上周已公布樓書的會德豐地產古洞北PARK Silicon亦部署出擊，兩期共781伙，料將在下月推出。

同區恒地 （00012） 鄉梓路項目（682伙）亦已獲批售樓紙，預計將會排隊登場。樓盤定價水平、開售銷情將會對於發展商未來競投北都用地，有相當啟示。