北都收地開支大賠償金有下調風險 [香港經濟日報] 2024-01-30

政府近年大力推動發展北部都會區，並推出一系列措施包括「加強版傳統新市鎮發展模式」及標準金額補地價擴展至新界農地，希望結合公私營力量，在節省收地賠償所需的龐大現金流，同時提升北都開發效率。

隨着古洞北及粉嶺北的6塊用地補地價告吹，嚴重打擊公私營合力發展北區的如意算盤，政府亦隨即宣布收回北都1,690幅私人土地，涉及面積約109公頃。而政府預計未來5年因發展而收回之土地將高達700公頃，當中大部分會集中在北都。倘若未來發展商和政府就補地價議題持續未能達成共識，收地賠償開支將會對政府造成龐大財政壓力。

事實上，地政署收地賠償已經連續兩個半年度下調，當中第1級別、即涉及發展而收地的新界農地，其收地補償為每呎1,267元，較2022年5月收地賠償「四改二」後，每呎收地價1,510元，累計下調約16%。即使大幅下調收地賠償，政府未來5年要收回之700公頃土地的開支仍相當龐大，加上地價急速下滑，賣地及補地價亦未為庫房帶來太大收入，預期在現時政府主張開源節流的基礎下，未來收地賠償仍面臨下調風險。

市場優質倉地 用家入場時機

自政府宣布收地計劃，受影響的棕地作業者不計其數，單以古洞北/粉嶺北新發展區餘下階段範圍內就有高達300多個受影響業務經營者。政府雖承諾會以短期租約形式提供政府土地，及發展多層現代產業大樓，並以優惠租金出租予受發展影響業務者，但礙於短租形式招標的政府土地面積有限，以及部分行業不能「上樓」，這些措施對他們的實際幫助有限。

近年，優質倉地的價格因供求失衡一直居高不下，直至地政署近2年接連下調收地補償，才令價格有所回調。向來一些形狀方正，車路直達的優質倉地業主十分惜售，至近來有部分由農地投資者持有之優質倉地推出市場放售，議價空間亦較以往擴大，用家可根據自身需求考慮入場。