北都提速收地109公頃料涉資150億 [香港經濟日報] 2024-01-12

古洞北/粉嶺北6宗原址換地告吹，早前發展局局長甯漢豪預告短期進場收地，話音未落，相隔一周地政總署昨日張貼通告收地109公頃土地，估計涉資約150億元，恒地 （00012） 等發展商逾百萬平方呎農地將被收地。

分析認為，政府不希望北部都會區發展被拖慢，盡快收地可避免釋放錯誤信息。

相當6個維園 加快拓新發展區

地政總署昨日引用《收回土地條例》等法例張貼收地公告，將收回古洞北/粉嶺北內1,690幅私人土地，涉及面積約109公頃，相當於6個維園（面積約19公頃）大小，並徵用57個墳墓及金塔佔用的官地，會在公告張貼之後3個月、即4月12日，土地業權復歸政府所有。及後政府將會向土地業權人發放特惠土地補償。

按照現時收回農地作發展的一級特惠補償率每呎1,267元，以收回109公頃農地（1,173萬平方呎），粗略估算收地金額約149億元。

據政府指，古洞北/粉嶺北為北都首個動工的新發展區，提供土地作住宅、商業、社區和其他發展用途，全面發展後提供8.62萬個住宅單位，以及為經濟活動提供約1,370萬平方呎樓面。今次收地涉及的餘下階段地盤平整和基礎設施工程，計劃今年中展開。

事實上，政府以「加強版傳統新市鎮模式」推動古洞北/粉嶺北發展，容許發展商申請原址換地，但有6幅用地由於在去年底時限屆滿時未完成補地價，甯漢豪上周四（4日）公布賣地計劃時候，便透露將會短期內張貼通告收地，結果相隔僅1周，政府便迅速展開行動。

參考早年傳媒查冊報道，單計長實 （01113） 、恒地、新地 （00016） 及新世界 （00017） 4大發展商在古洞北/粉嶺北擁有逾450萬平方呎農地，相信除了新世界粉嶺北第14區（15.6萬平方呎）、新地粉嶺北第10區（10.7萬平方呎）兩幅用地可繼續商討換地外，其餘逾9成農地會被政府收回。

獲賠償後再投地 業界料更有利

當中恒地屬於擁有最多農地的地主，在區內擁有138萬平方呎土地，原本有一半土地可以換地作私樓發展，現時將由政府展開收地，粗略估算將獲17億元現金賠償。恒地回應指，現階段沒有補充。而長實在古洞北亦估計有逾百萬平方呎土地將被收地。

立法會議員林筱魯認為，由於當初已經定好規矩，當換地時間過了便收地，認同政府做法，特別是當地價一直下跌，難期望短期內能夠商討到補地價。他又指，古洞北/粉嶺北屬於北都較早期落實的項目，若果繼續拖拉，去到新田科技城等收地時，政府在人手資源將會更加緊張，亦會向公眾釋放錯誤信息。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國則稱，政府收地迅速，可能想擺出姿態，令到發展商日後換地時不會那麼強硬，計劃亦不受到發展商影響，因不排除有發展商會司法覆核。不過，他指，當市道不斷回落，發展商收取收地賠償，再在地皮重新招標時候再競投，有可能更為有利。