北部都會區新思維：「按實補價」能否解鎖投資？[香港經濟日報] 2026-08-14

香港正積極推動北部都會區發展，打造創科、高端製造及現代服務業新引擎。然而，在經濟前景未明、商業樓面供應充裕及企業擴張步伐審慎下，市場對大型非住宅項目的需求仍存觀望。

在此背景下，地政總署今年6月推出為期三年的「按實補價」先導計劃，容許發展商按實際發展進度分階段繳付地價，反映政府正嘗試以更靈活方式分擔發展風險。

現行補地價制度下，業主申請契約修訂或換地時，須按最高可發展樓面及最高價值用途一次過補價。這在成熟地區問題不大，但對北都等新興區域而言，辦公室、研發中心、數據中心等需求仍待形成，發展商往往需先支付龐大地價，卻未能確定未來租售表現，增加投資風險。

新安排容許發展商先完成不少於六成樓面，再按實際用途及規模繳付相應地價，其餘部分可於10年內分階段補價發展。此舉有助減輕前期資金壓力、改善現金流管理，並讓發展商因應市場反應調整發展規模，降低供應過剩及空置風險。對政府而言，雖然地價收入改為分階段收取，但有望推動更多項目提早落地，加快產業生態形成。

新加坡濱海灣金融中心（Marina Bay Financial Centre）早年採用類似的「Option Scheme」，容許發展商分階段取得發展權，並透過預先約定機制計算後續土地成本，提升成本可預測性，最終成功吸引市場參與，帶動新商業區發展。

相比之下，香港的「按實補價」雖容許延後補價，但後續地價仍按當時市況重新評估，發展商仍需承擔土地成本波動風險。此外，須先完成六成樓面的門檻對部分大型產業項目而言仍屬不小投資，未必完全符合循序漸進發展需要。

要提升政策吸引力，可考慮降低首階段發展比例，例如低至兩成至三成樓面，並研究引入預先約定或與指數掛鈎的地價機制，增加未來成本的可預測性，讓投資者更易評估長期回報，提高市場參與度。

「按實補價」標誌着香港土地政策由一次性補價走向更具彈性和市場導向的模式。惟北都能否成功吸引投資，最終仍取決於產業需求、經濟前景及企業信心。若能進一步優化發展門檻及地價安排，這項政策有望成為推動北都產業發展的重要工具。