加息應否提早償還樓按 [香港經濟日報] 2022-08-08

美國上月底再加息0.75%，聯邦基金匯率升2.25%至2.5%。美國今年至今已加息4次，合共加息2.25%。

美國聯儲局主席鮑威爾稱，他將會不惜一切代價將通帳率回落至2%水平，並且表明假若通脹沒有改善將會繼續加息。此消息傳出後令到香港供樓的業主們亦預期香港樓按息率將會跟隨美國息率而上升，每月按揭供款將會增加。面對這種情況，業主可以有甚麼對策？

最近有朋友詢問筆者，如今美國不斷加息，往後還會再加，那麼香港的銀行同業拆息（HIBOR）及最優惠利率（Ｐ）早晚也會加息，屆時每月供款額必然增加，而手持的現金近乎沒有利息，如果買股票又承受不起下跌的風險……他們想知道，應否將持有的現金作提早償還樓按貸款之用?

要解答這條問題，讓我們先回顧加息周期的歷史。美國在過去40年以來，一共經歷6次加息周期，每次加息周期平均約一年左右，而每次加息周期的利率上調大約為3至4%。換而言之，按照過往美國歷史數據，美國今次加息周期可能會在明年初完結，而利息可能還會上調0.75%至到1.75%。

失自住物業供款扣稅優惠

其次，由於美國加息時香港銀行體系結餘還剩下1,600億港元水平，所以香港的最優惠利率（P）依然沒有上調。香港現時絕大部份的樓按都是以銀行同業拆息（HIBOR）計算，一般的封頂按揭利率是2.5%，假若樓按息率增加1%，以還款年期30年計算，每100萬元每月供款增加的都只不過是500元，而且大部分都是屬於本金。因此一般來說，透過封頂按揭利率供款的業主，即使加息也不會在供款上構成很大壓力。

再者，以現時壓力測試準則來看，如果業主提早償還樓按款項，日後將未必可以從銀行手上再次借回來。此外，業主亦都失去自住物業供款利息的扣稅優惠。加上現時全球局勢的確存在一定隱憂，一個人手上持有多些現金，心理上也會擁有較高安全感，這方面即使你是否業主也一樣。除此之外，業主若能承受少少風險，亦都可以考慮購買一些優質地產股、銀行股又或公用股，息率一般都有5至7%水平，足以抵銷加息的利息支出。