加息周期勿「借盡」貸款 留空間緩衝 [香港經濟日報] 2022-08-08

近年新盤市場「呼吸Plan」（即發展商提供按揭，借款人貸款時或毋須進行壓力測試，並提供特別的供款安排）大行其道，亦有不少選用建期付款，希望借到按揭保險以高成數按揭入市，但在加息周期逼近，新盤買家宜預留額外資金，預早向銀行申請按揭預批。

樓價高企，買家為求上車借盡按揭，近年新盤往往推出一、二按的「呼吸Plan」吸客，後來政府推出「茂波Plan」（即1,200萬元以下住宅可造8成按揭；而1,000萬元以下物業可造9成按揭），透過首置按揭保險放寬高成數按揭，由於有關計劃只接受現樓按揭，令到不少樓花新盤的買家均選用建築期付款辦法，在入伙時才上會，部署屆時選用按揭保險。

以恒地（00012）粉嶺北新盤ONE INNOVALE-Archway，日前首輪賣樓沽清全數317伙，逾8成買家分別採「B1」及「B2」兩款建築期付款辦法，前者是普通建期付款辦法，涉及210伙、佔整體成交量66%，後者則是入伙時才上會，兼向發展商申請按揭，佔整體成交宗數17%，亦即是選用「呼吸Plan」。

作按揭預批 盡早鎖定條款

不過，現時本港正進入加息周期，不明朗因素眾多，將增添買家的按揭風險。例如，使用建期付款要留意，當將來按揭利息上升，供樓開支會否超出自己原先預算，特別是入息屆時能否通過銀行壓力測試，否則隨時要「抬錢」上會。

因此準買家現時入市更應量力而為，一方面在按揭成數、年期上可以保守一點，不要「借盡」貸款額或用盡還款期，為日後加息保留緩衝空間；二來部分銀行現時亦會提供按揭預批，買家可以盡早鎖定按揭條款，避免增添不明朗因素。