兩季賣地僅收95億 來季料推貴重地 [香港經濟日報] 2022-09-27

本年度上半年賣地收入僅95億元，較去年同期減7成。發展局即將公布下季（10至12月）賣地計劃，市場估計有機會推出賣地表上赤柱、啟德等貴重地皮，以增加賣地收益，連同其他地皮及港鐵（00066）小蠔灣站1期，預計供應5,040伙。

連同今年度上半年度土地供應約5,350伙，今年首3個季私人住宅土地供應約1萬伙，較全年度目標的1.29萬伙達標逾8成。

上半年度收入 少去年7成

2022/23年度上半年（4月至9月），政府賣地推出的住宅地皮均以中小型地皮為主，連同一幅價值52.6億元的葵涌物流地，由賣地帶來的地價收入只有約95億元，較去年同期高達359億元，按年減少7成。

同時，今年至今暫時亦未見有大額補地價個案，導致補地價收入亦大減。按照早前財政司司長陳茂波所透露，今年度首5個月地價收入只得172億元，只及政府全年預算1,200億元的七分之一或14%。雖然短期內仍有重推的屯門限呎地及葵涌住宅地推出，惟兩幅地皮市值合共僅65億至103億元，對於增加地價收入幫助有限。

赤柱環角道地 估值達206億

現時賣地表上有多幅百億地王可供推出，包括估值最高206億元的赤柱環角道豪宅，以及兩幅啟德第2A區住宅地；而商業用地方面，則有旺角洗衣街商業地王估值亦達逾150億元，政府或會在下季推出其中部分地皮，以增加賣地收益。

據市場估計，赤柱、啟德、荃灣油柑頭及大嶼山長沙4幅住宅地，合共能提供3,340伙供應，較今季度的2,600伙，按季增加28%。當中有機會推出的啟德2A區2號及3號地盤，位置在啟德站跟宋皇台站之間，跟九龍城相隔一條太子道東，地皮可建樓面約86.3萬平方呎，預計可提供約1,200伙，值約94.9億至112.2億元，每呎樓面地價約1.1萬至1.3萬元。

而「一鐵一局」方面，除了市建局推出西營盤皇后大道西項目外，港鐵早前剛與政府達成小蠔灣車廠的換地協議，亦有機會在下季推出小蠔灣車廠的第1期項目，涉及約1,500伙。

下季度賣地計劃連同鐵路項目，預計將提供約5,040伙，較今季的3,210伙，增加4成。而2022/23年度首3季（4月至12月）則合共有10,390伙推出，相當於全年度供應目標1.29萬伙的80%。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚稱，現時各區地價較去年下跌至少2成，雖然政府需要平衡庫房收入及避免平賣官地，但過往亦有在淡市賣貴重地皮經驗，認為有機會為「追賣地收益」，而在未來兩季出售貴價地皮。不過，他提醒，現時發展商投地相當「揀擇」，除了偏好鐵路沿綫項目外，一些賣地條款較複雜、附政府設施的地皮興趣均不大，將會增加賣地流標風險。