兩大超市倘合併商場業主添煩惱 [香港經濟日報] 2026-04-27

逛超市是筆者周末其中一個家庭活動，作為常客自然很關心惠康、百佳早前的合併傳聞，而相信關心這個消息的亦有一眾舖位、商場業主，畢竟合併後若果縮減分店，對於舖市來說又是一項打擊。

早前有外媒引述知情人士指，DFI零售集團的母公司怡和正與長和 （00001） 洽談收購百佳，並可能將與DFI的超市業務惠康進行合併。

目前惠康與百佳屬於超市行業的龍龍，兩者旗下各品牌合計擁有超過560間分店，而且過往因為競爭劇烈，佈局亦不時出現重疊情況，相隔一兩個街口就有一間百佳或者惠康。

兩大品牌的分店有多密集？具體拿筆者熟悉的將軍澳站一帶為例，區內就有3間惠康跟兩間百佳，還未計同區AEON、DONKI等其他超市品牌，所以外界普遍相信，若果兩大超市合併，除了整合後勤部門外，分店網絡亦好大機會出現重組。

超市租舖承租力雖然不及金舖、藥房，但特點是租用的樓面大，舖面面積5,000平方呎是基本，大的去到數萬平方呎亦有，因此一旦合併後出現縮減分店，要找到新商戶承接並不容易，同類型零售店如大生超市、759阿信屋、優品360則舖面大多只有1,000至2,000多平方呎，而承租能力次之的食肆就更加難承接。

假設削2成分店 涉56萬呎樓面

以惠康及百佳合計約560間分店，假設削減2成分店，即112間，以每間舖面大約5,000平方呎計算，便涉及56萬平方呎樓面，相當於中大型商場，將推高整體舖位空置率0.5個百分點。

正由於租用舖面較大的特點，惠康、百佳分店的選址不少都位於商場，從官網所見，粗略估計商場舖佔一半左右，所以惠康百佳合併對商場影響應該會比街舖多。一方面街舖超市面積通常較商場分店小，在超市遷出，業主較易將大舖分拆成數個小舖重新出租，例如改為食肆、24小時健身室或便利店。

至於對民生商場來說，超市卻屬於核心租戶（Anchor Tenant），除了鞏固商場整體出租率，亦能夠帶動人流，吸引其他商戶加入。事實上，以擁有不少民生區中小型商場、舖位的領展 （00823） 為例，2025/26年度的中期報告就顯示，以已出租面積計算「超級市場及食品」行業比率達16.9%。至於另一個各區擁有不少商場的港鐵 （00066） ，百貨公司及超市類別佔商場出租面約9%。

領展商場 超市租用面積佔16.9%

兩大超市若果合併，大業主除了要面對有機會出現的結業潮外，還要考慮品牌競爭減少，租賃談判時議價能力難免受影響。

過往業主可以在惠康與百佳之間二選一，甚至利用兩者競爭來維持租金水平，但在合併之後，市場上幾乎沒有同等規模的競爭者，曾經是超市「三哥」的「U購Select」已經近乎全綫結業，規模略為大一點已經是16間分店的一田、13間分店的AEON超市，而DONKI及FRESH新鮮生活亦各10間左右。

不少分析惠康尋求收購合併百佳，是受到網購衝擊，希望合併重整分店網絡迎戰，這是整體舖市面對挑戰的一個縮影。據差餉物業估價署早發布《香港物業報告2026》提及，受市民和旅客消費模式轉變影響，零售業樓宇市場依然低迷，2025年商舖市場出現53.6萬平方呎的負使用量，去年年底空置率上升至12.5%，相當於1,605萬平方呎樓面。

雖然惠康、百佳的收購合併，目前仍然「未到價」的談判階段，最終會否成事仍存在未知之數，但對於手揸不少商場的一眾大業主來說，面對零售經營的心態改變，傳統「等收租」心態不能夠持續，要多想辦法為保持商場的人流及活力。