全球樓價最難負擔港連續15年居首 [香港經濟日報] 2025-08-14

香港樓價從高位跌3成，惟國際房屋負擔能力報告指，本港連續15年位列全球樓價最難負擔城市，去年負擔比率為14.4倍，即不吃不喝14.4年才能置業，創近12年最低，距離第二位悉尼的13.8倍差距大幅收窄。

國際公共政策顧問機構Demographia每年公布《國際房屋負擔能力》研究報告，據悉，今年（2025年）報告統計了全球95個城市的住宅樓價中位數與收入中位數，按照2024年第3季數據，計算出各大城市的樓價可負擔水平。數值愈大代表負擔愈大，比率在3倍或以下屬可負擔，超過5倍屬於難以負擔，而9倍以上則屬於無法負擔。

今年最新報告顯示，香港2024年的樓價收入比率為14.4倍，相較對上一年（2023年）16.7倍，減少2.3倍，在排名頭10位最難負擔的城市之中，少數3個按年下跌，幅度亦最為明顯。不過報告顯示，香港樓價收入比14.4倍仍然是全球最難負擔，略高於排名第二澳洲悉尼的13.8倍，連續15年位列全球最難負擔，而排名第3則為美國聖荷西（12.1倍）。

拓北都明日大嶼 助紓住屋成本

據報告指出，香港自加入該系列研究報告以來，一直是最難負擔的住房市場，而近年情況有顯著改善，並稱中央政府明確要求香港改善住房可負擔性並增加房屋面積，當中北部都會區及明日大嶼兩個大型項目，可能大幅增加房屋存量，或緩解本港高昂的住屋成本。

相較2021年香港樓價高峰期，當時本港樓價收入比率高達23.2倍，較當時排名第二的悉尼15.3倍高出甚多，但兩地差距在近幾年逐年收窄。

事實上，據差估署數據顯示，2024第3季私樓樓價較2021年第3季累積下跌近3成，而同期家庭收入中位數則由2.68萬元上升至3萬元，升幅約11%，由此可見樓價負擔壓力改善，主要受惠於樓價下跌。

中大經濟系副教授兼劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，有關計算方法未必完全能夠反映香港房屋負擔難度，例如香港有三分之一人居住公屋，情況是其他城市未見，若果扣除有關單位，香港情況將大為改善。他指出，樓價收入比維持在5至10倍屬於較為理想，雖然香港偏高，但認為世界上普遍金融城市情況，「新加坡都唔平」。

負擔壓力改善 學者料樓價見底

莊太量又認為，樓價相信已經見底轉勢，特別是觀察到資金開始由定期存款流出，以及銀行批出予私人部門的貸款，在近兩個月大幅增加，認為是「銀行唔再關水喉」，相信有利樓市及經濟發展。

另外，萊坊公布今年首季《全球樓價指數》研究報告，期內以巴爾幹半島國家北馬其頓按季錄得近9.9%升幅，位列全球最高，其次則為土耳其及日本，而香港則按季跌1.6%，位列全球55個市場之中尾5。至於若年度計算，香港更排尾二，按年下跌6.5%。

雖然本港再次成為樓價最難負擔「世一」，不過有關指數只能夠反映一部分本港置業難度，還有其他不同因素需要計及，包括大量資助房屋供應、借貸按揭成本等。

《Demographia國際房屋負擔能力》研究報告的統計方法，是引用各城的樓價中位數以及收入中位數作比較，不過房屋局局長何永賢在去年曾指，若果以城市核心區住宅單位、技術員收入計算，價錢是非常昂貴，香港作為世界金融中心，可以想像價錢當然是相當昂貴，又解釋居屋平均價270萬元，首期僅須27萬元，置業並非如此遙不可及。

事實上，本港277萬個家庭有超過45%居住公屋或居屋等資助出售房屋，而政府長遠房屋策略中，亦將其中7成單位供應劃作公營房屋，當局目標將其中出售比例調整至4成。換句話說，即未來每年將有逾萬伙居屋推出，由於居屋採用低至市價6、7折定價，自然遠較一般私樓容易負擔。

港自置居所比率僅51%

另一方面，政府放寬按揭保險至最高9成按揭，加上近月按揭利率回落，亦有利於減輕市民買樓供樓的負擔壓力。

值得一提的是，國際研究報告亦提及，各個地區自置居所的比率相差很遠，其中新加坡自置比率高達89%，其次為愛爾蘭的70%，加拿大亦有67%，反觀香港自置居所比率最低，只有51%。

事實上，自沙士之後，樓市近20年反覆大漲小回，造成不少市民慨歎上車難，令到本港自置居所比率近年跌穿5成。因此，隨着樓市「軟着陸」，政府應透過不同置業階梯協助更多市民上車，解決多年來的房屋問題。

雖然本港再次成為樓價最難負擔「世一」，不過有關指數只能夠反映一部分本港置業難度，還有其他不同因素需要計及，包括大量資助房屋供應、借貸按揭成本等。

《Demographia國際房屋負擔能力》研究報告的統計方法，是引用各城的樓價中位數以及收入中位數作比較，不過房屋局局長何永賢在去年曾指，若果以城市核心區住宅單位、技術員收入計算，價錢是非常昂貴，香港作為世界金融中心，可以想像價錢當然是相當昂貴，又解釋居屋平均價270萬元，首期僅須27萬元，置業並非如此遙不可及。

事實上，本港277萬個家庭有超過45%居住公屋或居屋等資助出售房屋，而政府長遠房屋策略中，亦將其中7成單位供應劃作公營房屋，當局目標將其中出售比例調整至4成。換句話說，即未來每年將有逾萬伙居屋推出，由於居屋採用低至市價6、7折定價，自然遠較一般私樓容易負擔。