供應驟降庫存減少供求拉近漸趨平衡 [香港經濟日報] 2024-12-24

今年的樓市是「撤辣年」，實施長達超過13年，市場俗稱樓市「辣招」的住宅物業需求管理措施，終於於今年年初全面「撤辣」，撤辣令部分買家入市成本減低，令今年上半年新盤銷售明顯飈升。

今年亦是「減息年」，自9月開始美國聯儲局已先後三度減息，香港銀行盡管沒有完全跟足美國的減幅，但本港整體減幅和速度算是非常進取，三個月內累計減幅已達0.625厘，減低市民供樓負擔，帶動整體一手新盤銷售再創近月新高，撒辣效應加上減息效應，總計今年新盤市場旺丁又旺財，全年新盤銷售可逼近1.6萬伙的水平，較去年全年約10,700伙，按年增加約四成九，今年至今新盤總銷售總額更已達至1,900億元，比對於去年全年的1,113億元激增七成。

新盤庫存2.08萬 近年低位

當然今年總體新盤銷售大幅增加，撤辣、減息、以至發展商減價促銷，種種原因樓市需求恢復，成功扭轉過去數年間樓市一直出現的「供過於求」的現象，隨着今年新盤銷售顯著高於同期的推盤量，令整體新盤貨尾的總庫存顯著回落，因過去數年間推盤量持續高於銷售量，新盤貨尾總庫存「日積月累」，於去年年初曾超越2.55萬伙的高峰，發展商自然需要積極減價「去庫存」，最新新盤總庫存已顯著跌至僅2.08萬伙的近年低位。

但隨着新盤銷售多於推盤量，新貨貨尾總庫存陸續被消化，最重要是近年發展商減少買地下，今年政府便僅僅售出兩幅私人住宅土地，與此同時「兩鐵一局」的批地亦顯著減少，近年的新屋動工量已明顯下降，今年首十個月的動工量只及去年同期的一半，動工量大減下長遠房屋供應自然驟降。

展望來年樓市，隨着經濟慢慢復甦，加上撤辣效應持續，相信仍有海外資金、以至新來港的專才陸續來港買樓。此外減息周期仍會持續，相信來年發展商仍會積極減價推盤，令整體新盤貨尾庫存勢必跌至不足2萬伙，甚或重返約1.5萬伙的疫情前水平。長遠供應減少，新盤市場的供求關係將逐步拉近，供求趨於平衡，有助樓市盡快回升。