供應難達標賣地收入減政府「雙失」[香港經濟日報] 2023-11-10

今年先後6幅地皮接連流標，其中3幅是在今個財政年度之內，涉逾3,560伙未能如期供應，今年首三季私樓土地供應僅達標不足7成，而頻頻流標致賣地收入大減，無論財政或土地供應方面均對政府構成壓力。

政府每年推地主要是滿足維持私樓土地供應的政策目標，而同時賣地所得收入亦貢獻庫房，支持政府財政開支，而當今年出現多達6次流標，難免令政府在推地及收入方面均受影響。

首先在私樓土地供應方面，今年流標的6幅地皮有5幅屬於住宅地，合共涉及5,790伙，其中荃灣油柑頭首置盤用地（1,950伙）、東涌第106B區（414伙）及東涌東站1期（1,200伙）均在今個年度（2023/24年度）流標，將會影響到政府今年度推地部署，該3幅用地合共涉及3,564伙。

發展商補價重建 成達標關鍵

按照發展局上月初公布今季度賣地計劃時，計算首3季土地供應為10,150伙，接近全年目標80%，當時政府雖然已經計及了荃灣地皮流標影響，但未及今個月兩幅東涌地皮先後流標（涉1,614伙），計及將會令供應量降低至8,536伙，達標進度降低至66%。

換句話，下季度政府需要推出逾4,360伙土地供應，才有望維持全年達標。在今年推地頻頻流標情況下，發展商補地價及重建步伐將會成為最終能否達標關鍵。

至於賣地收入方面更加嚴峻，6幅地皮涉及總地價可達220億元，雖然所涉及「一鐵一局」項目並不入帳在政府賣地收入，不過整體賣地成績欠佳，預計目前政府地價收入只有大約160多億元，只是全年目標約2成，接近600億元差距，將會導致政府原有財政赤字進一步增加。

接連流標的東涌第106B區及港鐵 （00066） 東涌東站1期，均屬東涌東新填海區土地，受潛在沉降因素影響，加上同區供應眾多，發展商較為審慎。而今年底推出同區樂建居用地亦將面對同樣挑戰。

區內6萬伙公私營供應

東涌東新填海區屬於未來幾年供應重鎮，按發展局的10年熟地供應時間表，東涌東被列入未來兩年度主要土地供應來源之一。整個區份將提供6萬伙公私營住宅，其中1.85萬伙屬於私樓地，首幅招標的私樓土地正正是早前截標的第106B區用地。

不過，據地產業界指出，新填海區用地有機會出現沉降風險，所以發展商興建時候預計「打樁」會較其他土地為深，令到建築成本略為增加。

而另一邊廂，是同區供應相當集中，單是今年度賣地表就一口氣納入3幅東涌東住宅地，涉及2,000伙，再加上同時間推出的東涌東站1期、小蠔灣1及2期（共4,530伙）均是位於鄰近的地區，集中一同大規模推地，日後發展商賣樓、樓盤入伙時間相近，發展商出價將會較為審慎。

值得留意的是，政府目前已選定作為樂建居試點的兩幅用地，其中一幅亦位於東涌第122區，可建樓面約89萬平方呎，預計提供約1,600伙。現時連招標條款相對簡單的私樓官地、鐵路項目均流標，設有定價、面積等限制的私人參建居屋項目相信要順利批出難度將更高。