「按實補價」增彈性產業落戶北都仍需多策並舉 [香港經濟日報] 2026-07-03

政府為推動北部都會區發展，針對非住宅用途推出為期3年的「按實補價」先導計劃及「7+7+7」短期租約延長安排，期望政策能減輕企業初期資金壓力，從而吸引數據中心及高端物流等產業落戶北都。

然而，本港土地、建築及人工成本均高於內地，產業項目投資回報期較長，即使大市漸復甦，發展商料仍偏好現金流較穩健、回報較高的住宅項目。若單靠土地政策調整，未必足以消化北都未來龐大的非住宅樓面供應；要真正吸引產業進駐，當局仍需多管齊下。

「按實補價」打破以往「一刀切」的補地價模式，容許業權人按實際需要「建多少、補多少」，有助降低發展商及用家的入場門檻，同時避免一次過釋出過多樓面，由市場主導供應步伐。

業界普遍歡迎新措施，但我們對先導計劃規定首期發展量須達6成仍有保留。不同產業起步的樓面需求差異甚大：部分高端數據中心初期所需樓面或僅數 10萬平方呎，大型物流中心則可能需要約100萬平方呎。對希望先作小規模試點的產業而言，6成門檻仍然偏高。若當局能按不同產業的營運特性，考慮適度下調首期發展比例至3至4成，相信更能鼓勵企業以「先落戶、後擴充」的步伐進駐。

至於「7+7+7」短期租約延長安排，確實能提供更充裕的投資窗口，讓回本期較長的項目以「輕資產」模式率先落戶。但目前市況仍審慎，新安排較能吸引具實際擴充需求的用家。對缺乏明確租戶的發展商而言，大規模投資興建產業設施的誘因依然有限。

香港必須發揮「中資出海」優勢

北都發展面對的挑戰不只是土地成本，更是嚴峻的區域競爭。隨着大灣區基建日益完善，深圳等地在土地、營運成本及產業配套方面具備優勢，本港倉儲及物流需求正面對分流壓力。香港單靠區位及制度優勢，也難以吸引大型跨國產業進駐。

要突圍而出，香港必須發揮其作為「中資出海」門戶及國際資本平台的獨特優勢。若企業能在港形成具規模的產業資產組合，日後亦可透過REITs或其他跨境資本市場工具融資。

不過，北都若要消化龐大的非住宅樓面供應，不能單靠中資企業落戶。政府在招商策略上亦須更趨多元，主動吸引人工智能及雲端基建、生命科技及研發中心等企業落戶。不同產業對土地面積、樓宇規格、用電容量及人才供應均有不同要求，北都發展不能只停留於「推出土地」層面，而須建立清晰的產業分工及配套制度。