「彌敦道190號」的重建考量 [Hong Kong Economic Journal] 2022-06-14

彌敦道190號是一幢耀眼的戰前四層高「店屋」。位處彌敦道與柯士甸道交界，附近行人及汽車流量龐大，市民很方便於近距離觀賞這幢糅合了上世紀二十至三十年代歐美流行的裝飾藝術風格設計（Art Deco）、新古典主義的建築元素修飾的樓宇，其位於官地上的騎樓及長廊式露台部分更具特色。樓宇於2018年被古物諮詢委員會（「古諮會」）評為三級歷史建築。業主在去年取得拆卸工程建築圖則的批准。去年發展局已表示與業主代表聯絡並向其介紹政府提供的經濟誘因，以鼓勵保育。

關注樓宇面臨清拆危險的一班社會人士、保育建築師及二戰歷史學者組成研究團隊，最近完成了《彌敦道190號文物價值評估報告》，並表示會爭取古諮會將此樓宇評為一級歷史建築。這份報告依照古物古蹟辦事處6項準則作分析，包括歷史價值、建築價值、原真性、罕有程度、組合價值及社會價值。除了翻查大量歷史文獻，研究團隊更聯絡到首任屋主的後人進行口述歷史訪問。

報告指出，樓宇在日治時期（1941年至1945年） 部分被日軍徵用，但亦成為盟軍的秘密情報站，而屋主家族有兩位成員更為保衞香港工作而犧牲生命。報告亦轉載一份日佔時期該樓宇的家屋登記平面圖，反映該地段的位置、樓宇間隔與面積等；另外圖上亦顯示彌敦道在當時被改稱為「香取通」。

媒體並未有就業主重建計劃作進一步報道，本文對樓宇重建潛力的分析就依賴該土地的地契、城市規劃限制、毗鄰樓宇的現狀，以及現業主大生地產發展有限公司的網頁資料。

土地自身重建，以及與毗鄰商住大廈合併重建都有不同的制約考量。現有土地呈長方形，面積為2405方呎，向彌敦道及柯士甸道的分別長約25.7呎及93.6呎。於1970年簽訂的重批租契條件對土地重建有兩項規定嚴重限制土地價值︰（1）與擴闊道路有關︰向柯士甸道及彌敦道部分土地在政府要求下以無補償方式退回，餘下可供發展土地面積變得只有1139方呎，而分區計劃大綱圖亦似反映有關道路規劃用途；（2）重建樓宇不得超過六層高。在土地發展面積大減53%和樓宇層數受制的情況下，土地價值受到重大制約。

若能與毗鄰現高16層的商住大廈合併重建，將有助提升彼此土地的價值。關鍵是該毗鄰大廈業權能否統一，以及重建價值是否高於現樓價值。

參考業主集團網頁資料，其商業物業部分載有此大廈名稱，但並沒有提到住宅部分。參考物業代理網站資料，該大廈52個住宅單位當中，有10個在過去10年有成交，但多個單位20多年來未見有交投。

彌敦道190號的使用情況，反映了時代需求的改變。落成初期，地面首層供餐室用，樓上作居所。戰後一段時間，樓上供居住與商業用（租客包括演員張瑛及梅綺夫婦）。近年整幢樓宇已變成商業用，在維護得宜的情況下，現樓應該還有一段頗長的時間產生不俗的經濟效益。考慮到重建價值受到地契重建條款、城市規劃及毗鄰多層大廈的現況，政府能提供的經濟誘因可能對此幢樓宇的保育起到良好效益。

由有熱誠的民間團體所作的建築物歷史研究，有助市民認識當中的文物價值，而尚存的樓宇對有關認知極為重要。