3新學生宿舍地建造成本與定位 [香港經濟日報] 2026-05-15

延續上期的供需與政策背景，啟德、沙田小瀝源及東涌東3幅學生宿舍專用地，其實並非「倒模」項目，而是各有定位。並可參考近年港大在黃竹坑以「組裝合成」建築法（MiC）興建新宿舍。

先看啟德。地皮位於啟德發展區核心，鄰近體育園、醫療設施及寫字樓群，交通銜接多條鐵路，往返港島東、九龍城、紅磡及尖沙咀均屬「數個地鐵站距離」。這個組合意味啟德有條件被打造成「市區旗艦學舍」：樓宇設計較新、公共空間較大，配備健身室、自修室、共享廚房等設施，定位中高檔，主攻願意支付較高租金的非本地研究生及高年級學生。

沙田小瀝源則是另一種定位。該地介乎石門及第一城站之間，周邊早已形成新界東「學術走廊」：中文大學主校園、浸會大學及多間自資院校均在短程車程內，區內生活配套成熟。這類位置最適合發展「功能為主、性價比取勝」的區域型宿舍——房間實用、設施足夠但不必豪華，租金保持在可負擔範圍，主力吸納本地本科生及內地生。這類宿舍更接近「穩定現金流」資產，對長綫收租、風險取態較保守的投資者尤其吸引。

東涌東的故事則更偏向概念與中長綫。地皮鄰近規劃中的東涌東站及多個國際學校用地，面向機場及橋頭經濟圈。若只從「距大學校園遠近」來看，東涌不及啟德及沙田，但其優勢在於「國際化及短學程需求」：機場員工培訓、海外短期課程、國際學校高年級學生、交換生及暑期修課等，都可能成為潛在客源。東涌東有機會被塑造成「機場及國際教育樞紐學舍」，雖然起步較慢，但中長綫發展空間不容忽視。

港大黃竹坑組裝合成 省資本時間

建造層面，港大在黃竹坑興建的賽馬會第四學生村，是3幅新地頗具參考價值的「新建宿舍標桿」。項目以MiC方式興建，合共提供約1,238個全單人房。相比傳統建造方案，MiC令工程提前約15個月完成，工期縮短約25%，同時節省約1億元成本，約相當於9%，在建造成本高企及人手緊張的環境下，對未來3幅大型宿舍項目尤具吸引力。

若說港大黃竹坑MiC宿舍是本地「新建學舍」的工程樣辦，啟德、沙田小瀝源及東涌東3幅地，則很可能是未來學生宿舍組合中的「第一批核心拼圖」。最有可能積極出手的買家，包括希望建立學生宿舍資產組合、分散住宅及寫字樓周期風險的本地大型發展商；已在「城中學舍」及酒店改裝上有實戰經驗、希望由「改裝」走向「新建」的專業營運商；以及家族辦公室及機構投資者，計劃中長綫持有多個項目，日後打包出售或注入房地產信託基金。