3大因素 揭屯門地流標之謎 [香港經濟日報] 2022-04-27

拆解今次屯門「限呎地」流標有3大因素，包括項目規模龐大、建築難度高，以及屯門區未來供應多，而地皮涉及「限呎」因素，相信只是催化劑，而不是地皮流標的主因。

總投資額料高達150億

今次屯門地皮可建樓面多達130.6萬平方呎，屬於2018年5月啟德第1F區1號地皮後，近4年規模最大的住宅官地，按照截標前地皮的估值72億至90億元，若果再加上每呎至少5,000元的建築成本，總投資額將會高達150億元，有能力進入的發展商只有數間大型發展商，或者以合組財團形式。

同時，地皮本身有不少「先天缺陷」，包括並非市區地皮、大部分位置處斜坡上，拉高建築費及日後的維修費用，加上地盤中央前方有一個加油站，相信這對項目設計及成本上亦存有部分影響，再加上地皮位於青山公路及屯門公路之間，噪音問題亦增加建築成本。

至於地皮身邊的屯門區亦有未來供應重鎮，有望未來2至3年推出的中、大型新盤至少仍有3個，涉及超過2,200伙，包括長實（01113）等小秀村項目（涉573伙）、路勁（01098）等管翠路項目（涉698伙），而「玩具大王」蔡志明購入的青山公路地盤亦涉及逾千伙供應。

地皮方面除了今次推出的「限呎地」外，區內亦有另一幅同樣涉及逾百萬平方呎樓面的屯門第48區（帝御旁邊）地皮有待推出，有可區內供應需要時間消化，發展商出價自然較為保守。

過去幾年屯門掃管笏一帶的新盤為加快去貨，發展商打造成「上車天堂」，區內涉及逾千伙的大型新盤均出現200多平方呎「納米樓」，最細更只有201平方呎，當政府收緊了「限呎」要求，不能夠再以細銀碼吸引，銷售周期加快，發展商投地出價難免更保守。