2025年工商物業展望 [香港經濟日報] 2025-01-13

上期筆者談及香港住宅物業的展望，由於香港樓市包括住宅物業及非住宅物業，故此今期筆者嘗試跟大家談及有關香港非住宅物業的展望。

非住宅物業泛指工商舖，也即是工廈、寫字樓及商舖的房產。按照土地註冊處資料顯示，2024年住宅樓宇的登記數字是53,099宗，比2023年的43,002宗上升23.5%。而2024年非住宅樓宇的登記數字是14,880宗，比2023年的15,033宗微跌1%。

上述數字反映，政府是可以透過一些樓市政策去刺激住宅物業的需求，撤銷所有樓市辣招正是其中一個好例子，同時亦反映香港住宅其實一直都是保持剛性的需求。

預計工廈樓價 將繼續尋底

另一方面，由於香港經濟在過去一年並沒有顯著復甦，工廈方面近年已經甚少出現活化工廈個案，加上政府打擊工廈改裝成分間式單位出租，以致需求減少，工廈樓價持續向下。筆者有一位朋友手持不少工廈單位，由於估值大幅下跌，被銀行不斷CALL LOAN，最終被迫要出售自己居住的住宅填數；因此筆者預計工廈樓價將繼續尋底。

商廈方面，近年有不少外資撤離香港，以及盛行在家工作的模式，以至商廈需求減少，所以政府近年也沒有推出工商業用地的招標。香港甲級商廈空置率相當高，例如中環長江中心二期，截至去年6月空置率竟然高達近九成，加上鄰近恒基的The Henderson亦相繼落成招租搶客，預計甲級商業大廈的租金將會有較大的跌幅。基於商廈空置率高企以及租金下跌，將難以吸引投資者入市。

商舖方面，由於港人北上消費已經成為生活的一部分，香港四大核心區街鋪空置率持續高企，但是自從中央政府推出深圳居民可以「一簽多行」後，情況已經有所改善。加上內地一些知名茶飲品牌相繼在香港開分店，例如內地的「瑞幸咖啡」最近便在香港一口氣開了五間店舖，令到整體的地舖空置率有所減少，同時地舖租金下跌幅度亦見收窄。

最後，筆者認為，假若中央政府日後將「一簽多行」擴展至其他內地一綫城市，那麼商舖將會率先受惠，故此筆者預計商舖相比起工商物業會有較大的支持。