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樓齡與樓價迷思 [香港經濟日報] 2024-04-02

最近有客戶向筆者查詢,為何傳統屋苑的樓價,近年的走勢,比新型屋苑好像落後了?就着這個問題,筆者嘗試做一些研究,以解釋這個現象。


我們首先揀選了樓齡接近40年或超過了40年的傳統屋苑,例如太古城、美孚新邨、黃埔花園等等,與樓齡在20年左右的新晉屋苑,如嘉亨灣、曼克頓山、翔龍灣等,比較在過去10年的樓價變化。


發現這些傳統屋苑在10年間大約上升了18%至25%,而新晉屋苑則上升了29%至35%。那麼為何傳統屋苑會跑輸呢?其實傳統屋苑的樓齡,很多已接近半世紀,以屋苑最早落成年期計:美孚新邨樓齡有56年、太古城的為48年、沙田第一城44年、黃埔花園39年。由此可見,樓齡為樓價走勢上一大因素。


樓齡大 升值潛力較遜色


針對傳統屋苑樓價升幅較慢,背後原因綜合有3點:第一,銀行在審批按揭年期時,其中一個考慮因素就是樓齡。一般銀行會以80或75減去樓齡作為年期。所以樓齡愈大,樓宇按揭年期愈短。一個可按年期少於30年的物業,作價必有所折讓。


第二,物業年齡愈大,維修保養的成本及需修理的項目會愈多,例如外牆、升降機、喉管等,因此樓價一定反映出來。


第三,由於建築物條例修改(如針對環保建築)及市場需求轉變等因素,新晉屋苑在樓宇設計及功能上一般都比傳統屋苑為高,加上新屋苑有設備齊全的會所,以及有美輪美奐的浴室和廚房,都省卻很多裝修費用,所以買家都願意付出多一點。


不少傳統屋苑地理位置優越,所佔地盤過萬呎,交通方便,不少坐落於港鐵站上蓋,或附有海景的市區位置。但很多傳統屋苑樓盤的實用面積呎價都只是介乎11,000至14,000元。若換了是新樓,樓價起碼高出一至兩倍。


研究亦發現,樓齡愈接近50年的屋苑,樓價的折舊率會愈高。這與前面提到按揭年期因素,有莫大關係。


當然無論是新樓或舊樓也有捧場客,正所謂「百貨應百客」。但銀行及專業測量師在估值時,樓齡及樓宇質素確實佔一個重要因素。大家在選購住宅物業時,不妨可觀察一下樓齡與樓價的關係。細碼商廈合用家,北角城中心千呎單位,現於市場放售,叫價930萬元。


間隔四正實用 呎售價8310


炮台山北角城中心中層單位,面積約1,119平方呎,意向售價約930萬元,折合每平方呎售價約8,310元。


單位間隔四正實用,交通方便,徒步至港鐵炮台山站僅需1分鐘,附近亦有多條巴士綫前往全港各區,認為特別適合用家,尤其是有意申請新資本投資入境計劃的申請者,購入單位作自用及3,000萬元投資組合的其中一部分。


資料顯示,該廈今年錄1宗買賣,涉及物業低層06至07室,面積約4,939平方呎,以4,188萬元成交,呎價約8,479元。

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