負資產宗數創新高對樓市影響 [香港經濟日報] 2025-05-26

金管局公布，今年第一季的負資產宗數為40,741宗，創下22年的新高，令部分市民感覺香港樓市已響起警鐘，今期筆者跟大家探討負資產宗數對樓市到底有何影響。

負資產就是資不抵債，凡是持有物業的市值，跌穿按揭貸款額，就淪為負資產。香港樓價自2021年8月創下歷史新高後，持續不斷下跌，在樓價持續向上時，負資產自然不會出現，故此香港負資產宗數在2022年起才開始重現，若然對比2022年第三季負資產宗數533宗，在這兩年半期間急升76倍，數字增幅可謂相當驚人，其主要原因是：香港樓價從高位回落大約30%。

借9成按揭貸款 多為自住

事實上，單看負資產宗數其實並不全面，應該看負資產拖欠比率，現時拖欠比率是0.17%，金管局認為屬於偏低水平，反映絕大部分的負資產個案，借款人都能夠如期還款。故此，這些負資產宗數最終淪為銀主盤的機率其實並不大，原因是這些借九成按揭的貸款者都是用作自住，當中更有不少都是銀行職員的高成數按揭，只要他們的工作穩定，絕對不會輕易斷供。

所以現時市場上銀主盤的數目只有約200多個，相比起2003年沙士期間的5,700個銀主盤，可說是微不足道。再者，當年沙士期間，樓價是從高位下跌接近70%，負資產宗數高達10.6萬宗，當中大部分的按揭貸款是七成或以上，有部分按揭貸款更屬於過度借貸，然而在過去數年，按揭貸款一般都是六成，兼且所有借款人都要通過壓力測試。

再加上金管局已經向銀行發出指引，在負資產的住宅個案中，只要借款人按時還款，就不會向住宅借款人追收補差價。因此，筆者認為只要失業率沒有大幅上升，銀主盤數目自然都不會大幅增加。只要銀主盤數目沒有大幅增加，對香港樓市負面衝擊亦相當有限。另一方面，近日香港銀行體系結餘大幅增加，導致銀行同業拆息下調，令到按揭貸款者的貸款利息支出減少，這都可以減少負資產淪為銀主盤的機會。

最後，上述負資產宗數相比起2024年第三季的40,713宗，其實只是輕微增加了28宗而已，故此大家不必被「負資產宗數破紀錄」這些標題和數字嚇到。