詳談樓市「複式泡沫」[香港經濟日報] 2023-09-08

一場疫情加上金融大戰，掀起了平行時空的時代，有人快活，有人愁，為何會出現這個局面？

對於大約110萬個供滿樓的住宅小業主來說，不能不說他們是十分快活的，他們沒有供樓負擔，銀行定期存款收息長期都是4至5厘左右，然後享受香港1.8%的通脹。更可進入大灣區城市，享受零通脹下的價廉物美，甚至更親切的服務。小業主收租回報率開始出現2.8厘至3厘，幾年前甚至更早買入的不少是享受到4厘甚至更高的回報率。近幾年買入住宅，雖然樓價已經面對衝擊，但其實已經供了數年，而且享受了幾年等同租值的「賺住」，我們仍幸福，不需理會網上負面的無病呻吟。

當然，近年買入住宅的朋友因為2019年暴動、疫情和金融大戰，面對樓價下調是相對容易受悲情所影響，但所謂樓價下調只影響短期的回報期望，並沒有影響長遠的投資結果！而根本沒有打算賣出樓的朋友就連短期回報也無得輸，加息的確增加了供樓負擔，但是並沒有超越原本壓力測試的範圍。

有朋友說：「如果當年沒有樓市辣招，香港今日冧了啦。」的確是，2007年之後超過10萬億的資金湧入香港，如果沒有樓市辣招的話，當美國縮表剪羊毛的時候，我們一早潰不成軍了，大多數持有住宅的小市民其實正受惠香港金融制度之下去泡沫的好處。

樓市辣招 未能去除複式泡沫

但時代也教訓了我們，有關樓市辣招等的去泡沫措施，只能去除以用家為主的「單式泡沫」，不能去除商業行為的「複式泡沫」，最後香港的經濟被複式泡沫拉了後腿。

所謂複式泡沫即是說泡沫不是衍生於單一的成交，價格是由連續性的行為組合去製造出來的。但因為有關價位是沒有受過市場衝擊的鞏固，所以很多時都存在濃厚的泡沫！當然小市民做不到連續性的行為，筆者舉一個例子，香港商舖早幾年曾有一些由於租金升所以估價提升，而高估價亦衍生了更高的信用借貸，以上本來是很合理的，但如果過程欠足夠鞏固的話，亦會衍生複式泡沫。中國本來擅長去除泡沫，但近年卻難以去除複式泡沫，以內房為例，若發展商高價買入地皮，令到手上的其他地皮得到升價，於是估價提升，最後以新的估值去發債券，中間如果沒有一個嚴謹的微調亦很有可能衍生泡沫。

香港是否會世界末日？複式泡沫只令到借複式泡沫的高槓桿人士受到衝擊，對於其他沒有進入複式泡沫的人士來說其實仍過得很快活。