袁志光：商廈價格見底 用家入市支撐 [香港經濟日報] 2026年3月9日

樓市有所反彈，第一太平戴維斯董事總經理及投資部主管袁志光認為，今年值得看好價格調整甚深的商廈，用家入市支撑。此外，學生宿舍租金高，反映供應未見過剩，尚有很大投資價值。

去年商用物業市場稍為反彈，特別下半年市場連錄大手成交。袁志光認為，基本因素正在改善，包括拆息由最高4至5厘，降至約2.3厘，有利物業投資。至於交投增加原因，是物業價格大幅調整，吸引力上升，「例如商廈價格跌至幾千元一呎，基本上僅屬建築費。」另其他因素上，他指市場資金充裕，而香港股市暢旺多集資活動，而資金續留在港，尋找投資機會。

至於近期中東戰火爆發，他認為現階段難判斷對投資市場影響，但相信過往中東國家吸引資金流入，是次出現不穩因素，資金有可能轉向其他亞洲地區包括香港。

業主急售仍多 料市況勝去年

買家入市意慾增加，亦要業主沽貨才達成買賣。袁志光指，持重貨業主因銀行施壓而有需要沽貨，以降低借貸比率，因此相信今年整體商業買賣更勝去年。他分析，用家始終是主導大市，特別是商廈，而投資者睇回報率，未必覺得非常吸引，「資深投資者眼光放眼全球，若物業與美國國債等相比還要低，便不覺吸引。」

整體而言，他認為大部分物業買賣走勢均理想，而商廈經過多年調整後，開始有利好消息，「連續兩年無推商業地，相信數年後新供應明顯回落，而近月商廈吸納量回復正數。」他認為，商廈價格已見底，用家已屆入市時機，如去年華僑銀行，以11.6億元購入灣仔告士打道全幢商廈。日前大新銀行亦斥逾8億元，購入黃竹坑偉華匯，已反映用家買商廈頗積極。

舖位市場方面，則較少用家承接，買家仍以投資者為主，故租金走勢是關鍵。他認為，舖位租務比往年理想，「盛事經濟包括演唱會活動，可以令遊客在港消費。」並提到，網購不是新鮮事，餐飲亦是網購不可代替，商舖始終具有其價值，「關鍵是舖租已從高位跌75%，已開始喘定。」

回報率不吸引 睇淡工廈

工商舖中，最睇淡工廈投資價值，因很多大型物流公司，交通比以前方便，基地轉至深圳，貨倉租金成本遠較香港低，「早年基金垂青工廈，主因高回報率，但現時4至5厘回報物業，有很多其他選擇。」

投資最大焦點，肯定是改裝學生宿舍的前景，財團不斷購入或租用酒店、全幢住宅。參與投資者愈來愈多，會否出現激烈競爭，袁志光分析沒有出現內捲，「租務很跨張，一些學生宿舍營運商租全幢酒店，付出很進取的租金，就是有信心日後向學生收取租金，比現階段更高。」他認為，由於定位不同，營運商沒有劇烈競爭，現屬共贏局面。留意事項上，他建議投資者最好與專業營運商合作，因學生需求並不只是住宿，「要提供一種社區群體氣氛，例如要多為學生安排活動。」