萊坊胡孝直：學生宿舍改裝料持續數年銀主盤續主導市場 [香港經濟日報] 2026-01-19

全幢物業改裝學生宿舍成風，萊坊大中華區投資部主管胡孝直相信，相關潮流可持續數年，仍是市場投資焦點。整體商用物業市場上，他料今年銀主去貨為主，價格尚有下行壓力。

據萊坊統計去年大額物業成交，共錄得151宗物業價格1億元或以上的交易，涉及603億元的交易額，按年上升45%。其中有106宗交易在2025年下半年發生，按年大增逾77%。

全年603億大手買賣 按年升45%

胡孝直認為，去年下半年市況轉好，因素包括息口向下，以及物業價格已累跌一定水平，開始引來投資者及用家感興趣。價格方面，他指目前住宅及商業市場稍不同，住宅樓價明顯見底慢慢回升，故相關的大額物業包括超級豪宅、全幢住宅租賃項目等，均具承接力，「住宅範疇理想，有高才通帶動租務強勁租金高。」

反觀商用物業，去年不少甲廈成交呎價較創十多年新低，他分析主因銀行處理急售盤，故價格向下，「今年市場仍以銀主去貨為主題，因此商用物業價格尚有少許下跌壓力，年尾有望喘定。」整體而言，他相信息口仍向下，有利投資物業市場，料今年交投金額略勝去年。

在物業類型方面，去年寫字樓物業佔市場交易比例最大，佔整體交易的48%，主要受惠於價格穩定令用家需求上升，以及中國內地企業IPO活動回暖利好市場氣氛。住宅投資緊隨其後佔26%。酒店及服務式住宅佔10%，包括尖沙咀寶軒酒店，以3.4億元成交，專用學生宿舍（PBSA）的供應缺口繼續成為機構投資者關注焦點。

他指出，去年至少錄得15宗全幢酒店及住宅買賣，均因改裝學生宿舍的部署。事實上，相關市場自2024年起開始引來投資者注意，去年更成為熱門之選，至於會否出現投資者一窩鋒參與，導致供應太多，他分析距離市場飽和仍有一段時間，除了因宿位嚴重短缺外，市場亦有不同需求，「現時開始有投資者，改裝目標是集中於專上學院學士後課程，甚至完成學業後在港工作人士，提供較佳住宿環境，相信改裝潮流可持續數年。」

酒店房價改善 不一定要改裝

學生宿舍投資價值上，他指現階段回報率暫時約4厘，不算很高，日後租金尚有升幅空間，勝在收入穩定。不過，他指暫時市場上，尚未出現業主改裝後沽貨獲利個案。地區方面，則並非所有均適合改裝，「就算物業不鄰近校園，亦一定要近港鐵站。」至於酒店因隔間及用途，成熱門改裝對象，他認為酒店因生意有改善，價值有提升，「近一年酒店不論房價及出租率，也明顯轉好，酒店需求增，亦不一定要改裝學生宿舍。」

展望今年，他料學生宿舍板塊預期持續吸引本地及海外投資者，酒店交易活動亦有望維持活躍。買家上，他留意到去年開始有新加坡基金夥拍香港營運商，投資學生宿舍，「市場資金充裕，對基金來說，香港市場比起新加坡物業回報率高，具一定吸引力。」

寫字樓市場上，胡孝直認為，核心區受金融業復甦可看俏，惟非核心區空置樓面多難消化。

去年整體甲廈買賣增，包括核心區中環錄大額租務成交，亦有科網巨企逾70億買銅鑼灣半幢甲廈。胡孝直表示，商廈市場出現兩極化，受惠於股市向好及新股集資旺，金融機構有擴充，僅有利核心區甲廈，「港島海景寫字樓，不論買賣及租務也有需求，」但同時間，非核心區空置率仍高，難以消化，前景未許樂觀，「葵荃區有些活化商廈，兩千元一呎也無人問津。」

經濟百花齊放 暫未復見

擁多年投資物業代理經驗多年，見證過多次投資市場旺市。去年下半年投資氣氛改善，但成交金額與高峰期相比，僅餘3份1。他分享過旺市特徵，「以前經濟及市場百花齊放，各類物業交投均暢旺，因為對買家來說，商廈商舖租金定向上，但目前租金似乎仍有壓力。」對於市況不同，他指現時香港欠缺外國資本大力投資，「目前在港擴充的企業，不少僅屬本身已在港有生意，並非全新資金，相信因環球經濟、地緣政治不穩定因素，企業趨保守。」

投資物業價量跌，對代理來說生意比以往難做。他指，現時要開拓更多市場，今年會加強周邊地區推廣，例如公司於內地滲透度不足，希望可透過小紅書等社交平台，為物業進行推廣，網羅更多內地客。