強拍降門檻 合併地盤須各達6成業權 [香港經濟日報] 2022-11-17

發展局公布修訂舊樓強拍門檻細節，包括將70年樓齡舊樓門檻降低至6成，容許發展商合併地盤申請強拍，惟每個地段須不少於6成業權等，政府將於明年下半年提交修例草案。

根據發展局文件指，本港過去10年重建約1,600幢舊樓，同時樓齡逾50年的舊樓則增加了4,800幢，並預計2030年進一步增加至1.39萬幢，而政府決定從4方面出手加快統一業權，包括1.降低強拍門檻、2.放寬合併地段申請強拍的要求、3.精簡強拍制度法律程序、4.支援小業主權益。

逾50年舊樓 門檻降至7成

在降低強拍門檻方面，包括50年以上舊樓、位於非工業地帶的30年工廈，由現時8成業權門檻降低至7成，而樓齡在70年或以上的舊樓強拍門檻更加由現時8成降低至6成。當局解釋，截至2020年，70年樓齡舊樓有1,000幢，佔私樓總數2.3%，當中7成屬於4伙以下單位，亦比較容易出現業主下落不明，同時大部分這類舊樓亦有一定的剩餘地積比率，極具重建價值。

現時舊樓強拍受到條例限制，只有「由一條共用樓梯所連接」的情況才能夠申請重建，不利於較大型重建項目。政府建議放寬可以申請合併地盤，計算相連地段的平均業權比率。

不過合併地盤的安排需要符合多個規定，包括每個獨立地段須不少於60%業權，同時發展商要符合「加權平均份數」安排，亦即是按照涉及的地盤面積、適用的強拍門檻等，計算出的平均值。

當局4招保障小業主

至於精簡強拍程序方面，政府建議屬於樓齡逾50年的舊樓，以及小業主書面同意不反重新發展的個案，發展商毋須向土地審裁處提交報告，去確認該舊樓樓齡或者樓宇狀態達到有重建需要。

至於保障小業主方面，當局提出設立專責辦事處並以4招保障，包括1.提供初步專業諮詢，鼓勵小業主參與調解；2.合資格的小業主亦可獲臨時貸款，應付強拍訴訟；3.強拍後協助小業主另覓居所及遷離；4.容許自住的小業主繼續居住在其物業內，例如6個月，期間小業主要交市值金。

第一太平戴維斯估值及專業顧問董事總經理陳超國稱，政府降低強拍門檻需要有利加快收購，但細節方面需要商榷，例如多個地段組合申請，要考慮強拍的收益分配公平等。

另一方面，香港規劃師學會最新表示，學會大致上支持施政報告2022，並提出部分建議，包括成立一個公眾能夠參與的土地委員會，為北部都會區的專責小組加入專業規劃人員等，以促進和爭取公眾支持加快土地供應及建立土地儲備。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦認為，今次修訂建議全面，相信能夠推動大型地盤重建，更善用土地，同時亦能夠保障小業主權益，認為屬於「三贏方案」。