市建局連蝕3年樓市好壞成關鍵 [香港經濟日報] 2025-10-14

唐榮2023年撰文標題是「當市建局由盈轉虧……」，結果三連虧，市建局提出檢討「同區7年樓齡」賠償及新「樓換樓」安排。

立法會發展事務委員會上，市建局行政總監蔡宏興指，如果政策不改變，5至10年內市建局將用盡資源。

截至2025年3月31日，市建局的資產淨值為436.4億元，當中包括政府注資的100億元，以及累積盈餘336.4億元。以單一財政年度計算（截至2025年3月31日），市建局錄得0.4億元營運虧損。在計及物業和已承擔項目的減值撥備後，淨虧損為27.2億元，與上一個財政年度（截至2024年3月31日）相比，上年度錄得39.2億元虧損。

2023年中撰文指，市建局在2001年5月按照《市區重建局條例》成立，是取代原有前土地發展公司，屬於擁有公權力的法定機構，除了進行舊區的收購重建，亦負責不少協助舊樓居民維修的工作。當年政府注資100億元成立市建局，經歷逾20年，累積總資產達538億元，「賺大錢」原因始終很受樓市周期影響。

「大牛市」若逆轉 財政挑戰大

基本上由2003年至今，香港樓市進入長達20年「大牛市」，大部分時間樓價大漲小回，令到市建局的收購重建項目不少錄得盈餘。從過去20多年數據見到，除了成立初期的幾年，以及2008/09年度、2013/14年度錄得虧損外，大部分時間都是賺錢，而虧損的兩年亦正面對樓市調整的時候。

2023年時指出，去年（2022年）樓價大跌15%，按照往績來說，市建局在2022/23年度或出現由盈轉虧機會。若果樓市過去20年的「大牛市」的趨勢扭轉，可以想像市建局中長期財政挑戰將會不小。結果樓價由2021年9月見頂後連跌3年以上，附表顯示，市建局連續3年錄得虧損。

樓宇老化速度 遠超重建速度

香港市區的老化問題主要源自樓宇急速老化。昨日立法會會議上披露，現時樓宇老化速度遠超市建局和私人市場的重建速度。過去10年間（2014至2023年），樓齡50年或以上私人樓宇，每年增加約510幢，數字遠高於每年重建的160幢，依照推算，樓齡達50年或以上的樓宇數目，將於2033年增至16,900幢，2043年進一步增至24,300幢，即以每年平均740幢的速度增長。

2025年施政報告中，行政長官提出三項創新措施，利用新發展土地增加市場重建誘因，包括在北部都會區預留土地，讓市建局考慮興建新單位作為將來「樓換樓」計劃的替代單位；放寬目前同區地積比率轉移（「地積比轉移」）安排，以容許跨區地積比轉移；針對重建需要較迫切的7個指定地區，試行適度增加私人重建項目的地積比率。

不過，究竟採用同區多少年樓齡賠償，可能已經拗到天荒地老，提高樓齡應有助降低重建成本，不過往績所見，樓市表現才是盈虧關鍵。