學生宿舍供求失衡投資新勢力 [香港經濟日報] 2025-06-09

經濟影響整體商用物業需求，第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部董事湯卓軒指出，甲廈及商舖均受供應及需求轉弱影響，租金難有起色。眾多物業中，新政策下學生宿舍供求失衡最嚴重，故可成投資者最新考慮的投資項目。

近兩年寫字樓及商舖市場均面對不少挑戰，而寫字樓市場則面對高空置率情況。據第一太平戴維斯數據，最新寫字樓空置率已達15%，湯卓軒預計明年空置率將達17%。

他表示，甲廈空置樓面不斷增加，令租金持續向下，他預計今年情況亦難改善，租金再跌5至10%。至於租金何時止跌，他引數據分析，「由97年至今，甲廈空置率及租金走勢關係上，當空置率跌至6%以下，租金開始反彈。換言之，未來數年租金也未必可回升。」

對於商用物業樓面需求弱，他指與經濟關係密切，「本港出口、零售等，多方面數據亦一般，相信要待內地經濟反彈，帶動本港復甦。」

商舖市場上，疫後商舖空置率有所改善，惟租金反彈力度欠奉。按4月零售業總銷貨價值的臨時估計為289億元，較去年同月下跌2.3%，已連續下跌多月。湯卓軒稱，去年商舖租金亦跌5%，反映未見有起色，整體市場因內外亦有變化，「疫情前香港網購不算活躍，但經歷疫情生活模式改變，本地網購增加。此外，本地客因經濟弱而降級消費，令商舖租金乏力上升。」此外，中環、啟德等尚有商場項目，未來4年多達790萬平方呎商舖新供應，令商舖市場添壓力。

政策配合 內地生料續增

不過，他指商舖市場仍有利好消息，例如訪港旅客上升，盛事經濟如演唱會等帶動，此外，國際會議及展覽持續，會帶來較多高端消費客。他相信，核心一綫地段空置率將持續下降，惟租金暫難回升。

供求為物業市場最關鍵因素之一，湯卓軒稱，學生宿舍漸受投資者留意不無道理，因基本數據顯示如何缺乏。據數字顯示，本港專上教育機構的非本地生人數，在23/24學年已經有接近7.4萬人，而2024/25學年，香港八大大學（即政府資助大學）非本地生人數共超過2.3萬人。其中，內地學生佔了相當大的比例，佔總數約77.3%，「我們預計數字未來再倍升，因香港政策亦在配合中。」學生不斷增加，他指率先帶動樓面需求，「大學校園不夠樓面，現時不是租及買樓面，把非教學用途的後勤遷入，騰出樓面作教學用途。」

學生大幅增加，最缺乏相信為大學宿位。他指出，目前全港約4.2萬個宿位，未來新供應增約1萬，已不夠支持非本地生，「近兩年開始有投資者參與發展，惟數字加起來並不足以應付新需求。」

他指出，近期的確有不少投資者對此感興趣，「眾多物業中，新政策下學生宿舍供求失衡最嚴重，具投資價值。」不過，他指出投資學生宿舍要留意多個事項。首先，是投資模式與商舖及寫字樓有不同，「學生宿舍出租率普遍達9成甚至百分百，有一定保證，但涉及業主營運。投資商舖，業主與租客關係較簡單，而營運學生宿舍，要較多營運開支。」另外，他提到學生可負擔租金水平有一定上限，「單人房月租1萬元以上已開始有點見盡，他們亦可選擇租私人樓，因此租金難定價很高。」

從投資角度，他認為改建物業比起重建較合理，包括改裝二綫商廈、酒店等，他料若政府有放寬措施，空置率較高的乙廈，最適合改裝成學生宿舍。