地積轉移計劃 細節定成敗 [香港經濟日報] 2023-09-05

城規會早前公布「地積比率轉移先導計劃」（計劃）的新規劃指引，參考旺角、油麻地一帶的地區研究建議，在重建勢頭緩慢、舊樓數目不斷增加的兩區作試點推行。計劃的目的是加快市區更新速度，為私人倡議提供誘因，並平衡發展與保育的需求。

油旺發展規模龐大且複雜，推行更新計劃所需的時間和收購成本均不菲。惟近年來建築成本上升、樓價下跌，物業發展風險增加，導致許多物業重建發展變得無利可圖。使得私人發展商在參與誘因低迷下，缺乏市場力量，出現了政府所描述的「勢頭緩慢」的現象。

有見及此，現行計劃容許一般重建或投資價值較低，或具有保育價值的地塊作為「輸出地盤」，而同一分區內具有較高戰略性、交通便利且適合高密度發展的地塊則作為「接收地盤」。計劃下，接收地盤的總樓面面積最多可接收不多於30%的地積比率轉移。

如此一來，靈活程度及綜合性更高的規劃，有利更大程度地發揮發展優勢，從而提升重建的投資回報，例如滙聚人流和商戶，增設公用設施與交通基建，提供集聚經濟效益。對社區而言，亦避免過往出現見逢插針，新舊不一的小型重建項目，使社區風格更趨一致，市建局期望私人發展商因此有更大誘因，積極參與倡議及投資。

限於相同分區 重建力度有限

即使如此，新計劃要達成目的，在細節上仍有改善空間，以釋私人參與的風險顧慮。首先，此類地積比率轉移項目需要對相關地段進行地契修訂，以確保申請人遵守重建條款。惟條款及所需補地價和有關時間，亦大幅度增加地產商的風險。在目前經濟保守的環境，可能導致私人市場對項目優先度降低，從而耽誤試行計劃的推行。

其次，在新方案下，政府、機構與社區設施用地（GIC）的指引不足，例如社區中心、醫療設施和私人老人院等。對於油旺地區，人口老化問題嚴重，集中在基層市民，對這些設施的需求甚高。然而私人發展商由於無法確保GIC設施的盈利能力，可能限制了他們興建此類設施的興趣，或傾向將地塊轉換為開放空間，無法滿足社區的實際需求。

此外，計劃僅限於相同分區計劃大綱圖下的建築面積轉移，掣肘甚多，可預料實際重建力度很有限。如果能夠將範圍擴大到包括不屬於同一分區計劃大綱圖的附近地點，或者探討利用北部都會區和新界新發展區的土地，讓私人發展商將市區的土地發展權轉移到這些新發展區，將有助於同時激活市區和新界的新發展區。