回歸29載樓價累升92% 上車真係難咗？ [香港經濟日報] 2026-07-06

人人呻買樓難，香港回歸近29年，雖然樓價累積升幅逾9成，但港人上車到底是否真的變得更加難？

根據差餉物業估價署的數據，1997年7月回歸時的私樓售價指數為167.2點，而指數最新2026年5月則為321.9點，接近29年的時間，升幅達到92.5%，跑贏同期恒指（約54%）的升幅。不過，若果同期的綜合消費物價指數（CPI）經調整後實際升幅大約76%，可以見樓價在扣除通脹升幅之後，實際的增長亦不算太過驚人。

更多人關心應該是收入能不能夠追得上樓價升幅，如果以家庭月入中位數計算，1997年第三季是1.9萬元，而最新今年第一季則為3萬元，升幅大約57.9%，數字上的確追不上相若時期的樓價升幅92.5%

家庭月入中位數 29年升58%

若果以近期一些「九七貨」的成交來做一些比較，例如早前將軍澳新都城一間3房單位，實用面積526平方呎，原業主在1997年以430萬元買入，在早前以810萬元賣出，持貨29年，升值88%或380萬元。

在1997年的時候，這個新都城單位的樓價430萬元，以當時家月收中位數（1.9萬元）計算，相當於18.9年的收入，如果以3成首期計算，相當於5.7年的收入；現至今日，該單位樓價升值到810萬元，對比現時的家庭月入中位數（3萬元），則相當22.5年的收入，樓價收入比擴大2成，儲備首期所需要的時間，亦延長至6.75年，樓價確實比29年前更難負擔。

不過，我們將按揭的因素考慮在內，情況就會有點不同。在1997年的時候，當時按揭利率遠比現時為高，一般新造按揭利率大約P加2厘，最優惠利率8.75厘，實際按揭利率達到10.75厘。以上述新都城單位為例，若假設以7成按揭、當時較常見的20年還款年期計算，每個月還款額達到30,559元，已經遠超當時家庭月入中位數（1.9萬元）。

實際供樓利率3.25厘 遠低於97年

時至今日，市場常見按揭「封頂息」為P減1.75厘，最優惠利率5厘，實際按揭只有3.25厘，比起97年時候的10.75厘低了7.5厘，雖然現時樓價升到810萬元水平，但7成按揭、20年還款期計算，每月供款為32,160元，比起97年的情況只是略為增加，而且若果以現時比較常見30年還款期計算，每月供款則為24,677元，相當於家庭月入中位數（3萬元）的82%。

每次網絡上出現關於買樓的討論，往往會出現「世代之爭」的討論，如果從上述的數據就可以見到，即使單純在買樓的層面，不同時代的人面對困難各有不同，2026年的困難在收入增長追不上樓價、儲備首期困難，但由於按揭息率比起90年代的大幅回落，反而現時上車之後，每個月面對的供樓壓力，可能沒1997年時候哪麼大，亦很難說哪一世代買樓比較輕鬆。