倘減辣逾5.3萬伙放盤鬆綁 刺激交投換樓 [香港經濟日報] 2022-10-12

政府過去推出需求管理措施遏抑樓市炒風，當中「雙辣招」實施已10年，樓市炒風大減，近期樓價趨跌，交投陷入呆滯。正當下周公布新一份施政報告前，不少聲音提出，額外印花稅（Special Stamp Duty，SSD，即買家在購入單位3年內出售，須繳10至20%額外印花稅）可優先考慮減辣。

本報統計，倘SSD減辣或撤銷，將可釋放市場約5.3萬至16.8萬伙潛在放盤，有助市民上車，同時刺激換樓鏈。

面對息率上升，以及股市下挫等夾擊，近月樓價及交投自高位回落，根據差餉物業估價署數據，截至今年8月私人住宅售價指數報368.2，較2012年10月「雙辣招」推出當月錄223.7，高64.6%，惟過去4年（2018年至2021年）本港樓價合計只累升11.7%，而今年首8月樓價已挫6.52%。

撤辣最多可釋16.8萬伙供應

樓市形勢轉差，加上近期成交急挫，觸發市場對SSD減辣的討論。本報綜合中原地產數據統計，倘SSD減辣或撤銷，將有助釋放最多16.8萬伙二手供應，其中SSD年期縮短1年，即由現時3年降至2年，會有53,189伙單位可提前鬆綁，佔59%來自新界供應，其中13,469伙屬一手鬆綁貨，單計將軍澳便有多個已推售新盤，共1,889伙可提前鬆綁，即免繳辣稅形式出售，包括原定SSD期明年6月才屆滿的日出康城SEA TO SKY，更佔943伙最多。

而假設SSD年期縮短2年，潛在可釋放的二手盤源增約12.42萬伙，伙數更幾乎等同10個鰂魚涌太古城，當中一手及二手鬆綁貨，各佔31,867及92,418伙，細分三區，港島佔21,305伙或17.1%，而九龍及新界均各31,934伙及71,046伙，佔比25.7%及57.2%。

至於若全面撤銷SSD，新增潛在盤源更激增至約16.86萬個。近年新盤市場投資者佔2至3成，假設有2成業主（即約3.37萬伙）即時推出市場，變相將現時二手市場放盤量（中原網頁放盤量約4.1萬伙）推高近1倍，為市民提供更多置業選擇。

SSD早於2010年11月已推出，隨後於2012年10月下旬加辣，分別將稅階提高及延長適用期，現時為持貨未滿6個月轉售須繳20%；6個月到1年內15%；1年到3年10%。措施推出至今10年，對打擊樓市炒風已起到顯著作用。

首8月錄162宗SSD個案

參考稅務局資料，去年全港涉及SSD個案共錄388宗，較「雙辣招」推出後、即2013年全年有1,478宗，大減1,090宗或73.7%，而今年首8個月同類個案亦僅162宗，趨勢持續向下。

SSD無疑可打擊市場炒賣，但同時不利市場盤源流轉，導致樓市交投萎縮，據土地註冊處資料，去年全港共錄60,332宗二手買賣登記，對比2011年「雙辣招」推出前全年錄75,195宗，挫近2成。

身兼地產建設商會執委會主席及會德豐地產主席的梁志堅就認為，過往樓價「升得緊要」，政府冀透過推出SSD遏抑樓價升勢，但現時樓價已走下坡，SSD失去其意義，因此政府應撤銷該辣稅，以帶動市場交投及刺激換樓鏈，亦相信撤辣對於樓價影響有限。