一手潛在供應近年新低 要留意甚麼 [香港經濟日報] 2026-08-03

政府於2019年據房屋局數據顯示，截至2026年6月底，未來3至4年一手私人住宅潛在供應錄96,000伙，按季度急跌5,000伙，滾存供應大概回到2022年中的水平。

截至2026年6月底96,000伙，是近4年首度跌穿10萬伙關口。現樓餘貨持續消化，數目下跌1,000伙，至19,000伙，屬近兩年新低。在建而未售出的樓花單位錄61,000伙，按季減少1,000伙，而已批出未動工的「熟地」大減3,000伙，跌至16,000伙。

不過，發展商投入動工的項目持續，上季度施工量5,600伙，按季增加37%，上半年累計約9,700伙；在落成量方面，上季錄得6,400伙，則按季大增3倍，上半年累計約7,900伙。

2026年第2季最新數據，未來3至4年間可提供的一手私人住宅單位數目有96,000伙，根據附表，大概潛在供應是2022年第2季和第3季的水平，就以2022年第3季95,000伙做比較，究竟情況有何不同？

待售現樓 較22年第3季多4千伙

2026年已落成但未售出的單位數目有19,000伙、2022年第3季同樣數字，未售的現樓是15,000伙，換言之，今時高出4,000伙，待售現樓的壓力仍然較重。

最新建築中的單位數目67,000伙，但已售出的樓花有6,000伙，則有61,000伙樓花等待出售。而2022年第3季，建築中的樓花較多，有73,000伙，但已售出10,000伙，待售樓花63,000伙，今時待售樓花較少。

至於已批出土地可隨時動工的單位數目為16,000伙，2022年則為17,000伙，數字相若。

簡單地理解，發展商仍需要銷售現樓存貨，在19,400伙一手已落成但未售出的單位中，估算約有1,800伙單位（9%）屬發展商自用或用作出租（例如作服務式公寓），扣除後仍足夠全年銷售。

另一個數字值得留意的是2022年的第3季，一手潛在供應是近年新低的95,000伙，但到了同年第4季便快速反彈至105,000伙，按季可以急增10,000伙，而且緊接下來穩步回升，直至2024年第1季112,000伙才見頂。

大型地皮登場 潛在供應或反彈

如果回看當年逆轉10,000伙的數字，主要是已批出土地可隨時動工的單位數目，由17,000伙急升至23,000伙，所以如果未來半年有大型項目批出，還是會根本性地扭轉潛在供應數字，這點值得留意，尤其是今年不乏大型地皮登場，例如正在招標的港鐵屯門第16區站第2期項目已經是數千單位的供應，中國海外發展剛投得的紅磡地是超過1,000單位，甚至今年料可成功批出的洪水橋片區，未來幾季或落入潛在供應數據中，所以一手潛在供應或會反彈。月放寬首置樓按，將9成按揭樓價上限由400萬提升至800萬元。