【樓市去馬】加息符預期 樓市影響微 [NOW地產] 2022-03-22

一如市場預期，美國聯儲局決定加息25點子，聯邦基金利率區間上調到0.25至0.5厘，是超過3年首次加息，並暗示年內剩餘的6次會議中均會加息，2023年將會再加息。金管局亦因應聯儲局加息，上調基本利率至25基點至0.25厘至0.5厘，上調幅度與美國相同。

今次美國聯儲局加息，港銀行暫未有即時跟隨加息步伐，因為本港銀行資金充裕，而且參考聯儲局的加息周期，通常聯儲局加息6至7次後，香港才會有機會跟隨加息。是次聯儲局加息四分之一厘，較早前預期加息半厘為小，因此是次加息相信對本港樓市影響有限。反而樓價受壓，主要受到內外因素不明朗影響，包括本港受第五波疫情，收緊防疫措施，而且俄烏局勢緊張，打擊環球經濟，港股亦未能幸免，受負面消息影響樓市氣氛。

壓力測試機制 可抵禦加息3厘

本港樓價至今持續下調，在睇樓活動減少下，有不少的業主持觀望態度，甚至減價吸客，使市場上不乏減價盤，對準買家來說，買樓成本減少，加上放寬按揭保險，吸引準買家在二手市場上「尋寶」；而對業主來說，雖然現時美國加息四分一厘，但由於現時香港未有跟隨加息，現時按揭實際利率偏低，與歷史高位相距甚遠，而且現時承造按揭大有壓力測試機制，業主一般有抵禦加息3厘的財政實力，預料本港於年內仍能保持低息環境，對樓市有支持。

現時第五波疫情持續，嚴重影響各行各業的正常運作，加上外圍因素不穩，影響樓市表現。而事實上，自政府收緊防疫措施，發展商推售步伐受阻，影響一、二手物業交投，當中新盤的銷售量有機會少於100伙，創自2013年《一手住宅物業銷售條例》生效後，單月銷售量次低的紀錄。筆者預料，今年首季一手成交料跌穿900宗，按季跌近8成，並創13年一手銷售條例生效後的季度新低；而二手方面，首季的二手註冊量預料錄約8,500宗，按季跌約2成半，亦較疫情爆發初期下跌，創逾2年最少。

不過，現時對樓市的利好因素仍在，只是利淡的因素被市場放大，隨着內地醫療團隊到港，加上政府計劃推行全民檢測，倘若疫情受控，有望有限度放寬限聚令，市民有機會於短時間內回復生活節奏。一旦疫情開始受控，市場逐步恢復信心，估計第二季一手成交仍會回升至約2,300宗，而「波叔PLAN」對換樓市場有支持，二手註冊量則估計升至約10,000宗。