一如市場預期,美國聯儲局決定加息25點子,聯邦基金利率區間上調到0.25至0.5厘,是超過3年首次加息,並暗示年內剩餘的6次會議中均會加息,2023年將會再加息。金管局亦因應聯儲局加息,上調基本利率至25基點至0.25厘至0.5厘,上調幅度與美國相同。
今次美國聯儲局加息,港銀行暫未有即時跟隨加息步伐,因為本港銀行資金充裕,而且參考聯儲局的加息周期,通常聯儲局加息6至7次後,香港才會有機會跟隨加息。是次聯儲局加息四分之一厘,較早前預期加息半厘為小,因此是次加息相信對本港樓市影響有限。反而樓價受壓,主要受到內外因素不明朗影響,包括本港受第五波疫情,收緊防疫措施,而且俄烏局勢緊張,打擊環球經濟,港股亦未能幸免,受負面消息影響樓市氣氛。
壓力測試機制 可抵禦加息3厘
本港樓價至今持續下調,在睇樓活動減少下,有不少的業主持觀望態度,甚至減價吸客,使市場上不乏減價盤,對準買家來說,買樓成本減少,加上放寬按揭保險,吸引準買家在二手市場上「尋寶」;而對業主來說,雖然現時美國加息四分一厘,但由於現時香港未有跟隨加息,現時按揭實際利率偏低,與歷史高位相距甚遠,而且現時承造按揭大有壓力測試機制,業主一般有抵禦加息3厘的財政實力,預料本港於年內仍能保持低息環境,對樓市有支持。
現時第五波疫情持續,嚴重影響各行各業的正常運作,加上外圍因素不穩,影響樓市表現。而事實上,自政府收緊防疫措施,發展商推售步伐受阻,影響一、二手物業交投,當中新盤的銷售量有機會少於100伙,創自2013年《一手住宅物業銷售條例》生效後,單月銷售量次低的紀錄。筆者預料,今年首季一手成交料跌穿900宗,按季跌近8成,並創13年一手銷售條例生效後的季度新低;而二手方面,首季的二手註冊量預料錄約8,500宗,按季跌約2成半,亦較疫情爆發初期下跌,創逾2年最少。
不過,現時對樓市的利好因素仍在,只是利淡的因素被市場放大,隨着內地醫療團隊到港,加上政府計劃推行全民檢測,倘若疫情受控,有望有限度放寬限聚令,市民有機會於短時間內回復生活節奏。一旦疫情開始受控,市場逐步恢復信心,估計第二季一手成交仍會回升至約2,300宗,而「波叔PLAN」對換樓市場有支持,二手註冊量則估計升至約10,000宗。