Dash Living李灝庭：住宅租賃可攻可守基金鍾情全幢共居項目 [香港經濟日報] 2023-12-11

本港住宅租賃市場表現理想，Dash Living創辦人及行政總裁李灝庭指出，住屋是基本需求，因此不擔心需求轉弱，並指營運全幢共居項目，通關後客源更多元化，長短租客同時出現，物業可攻可守，亦可吸引外資基金投資。

共居概念在港發展仍是早期階段，但外國已流行一段時間。李灝庭創立Dash Living至今近10年，目前有8個項目，分別位於油尖旺區、上環、香港仔等，合共提供近千房間，所提供的包括月租、日租單位，並以共居作包裝，於每幢物業提供共享娛樂設施、生活基本家電如洗衣機等。

科技助營運 員工不用多

回到創業時期，李灝庭指，最初希望發展住宅租賃項目，源於發現住宅需求強勁同時，月租亦偏貴，「住過不同類型住宅，例如尖沙咀服務式住宅，面積約400至500平方呎，月租動輒3萬至4萬。」找出問題核心，原來是資源錯配，「太多設施是浪費，每一間房也有廚房、健身設施，物業樓下餐廳等，其實絕大部分租客，房間只是用來睡覺，無論工作、健身均到外面，我認為應該可以善用資源，把一些設施共用，令房間月租較便宜。另外，營運大廈亦非一定要太多員工，可以用科技解決，包括平台。」

結果2014年他便行出第一步，做「二房東」角色，在尖沙咀柯士甸道舊樓租12個單位，再進行裝修，成為創業第一個項目，「當時做好網頁，我負責推廣工作。未到8月開張，早已全數租出，百幾二百呎單位月租約1.5萬元起。」直至2018至19年，營運多個據點，以中心化運作節省成本，開始目標為全幢物業，「第一幢為尖沙咀嘉拿芬道，規模上可營運50至100間房，與一個業主洽商便可，較為簡單。另外，開始明白只有全幢物業，才可吸引基金投資者感興趣，因基金不會買散業權住宅單位。」

近年Dash再改變營運模式，與外資基金合作，如2021年與Hines泛亞基金合資9.8億元購買尖沙咀寶勒巷全幢酒店，其後翻新成「DASH Living on Prat」，提供158間客房。2022年則與保德信房地產（PGIM Real Estate）斥資約8.5億購入上環彩鴻酒店，改裝成Dash Living on Hollywood，提供148間套房的共居住宅，面積約140至250平方呎，最近試業兩個月出租率已逾9成，月租約1.5萬至2.5萬元。

近10年共享概念興起，包括共享工作空間，惟相關市場已放緩，李灝庭解釋，為何住宅租賃市場最穩陣，「最大分別為住屋是眾多資產類別中，唯一基本需求，工作地方可以改變，甚至在家工作，但必需要有地方住。」他以疫情期間作例子，當時完全無遊客及商務客，旗下項目則幾近全數為本地長租客，「疫情期普遍下調2成租金以應對，始終要當機立斷，向投資者交代，保持高出租率長期逾9成。」今年初通關，旅客重返，他指不同國籍的旅客、商務客重臨，令出租率上升，「租金則重返疫情前8成，項目勝在既可有長租客，亦有過夜旅客，故長期需求穩定，可攻可守。」