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C觀點:樓市短線見底 長線有待觀察【AM730】2023.02.02

有傳媒朋友問我,是否已經「轉軚」,不再看淡樓市。我說,「轉軚」一詞只適用於政治取向上,評論樓市的人不應固守既有立場,反而應隨時按市場的實際轉變而修正一些過時的看法。如果一個市場評論員,素來都是持同一樣的看法,那就聽他說一次就夠,何必再三去聽他的意見?


市場在不斷地變,因為客觀形式在不斷地變,市場參與者的取態亦會跟著變。近期,客觀形式最明顯的轉變是中國的防疫政策。原先是「外防輸入,內防擴散」,現在改為「盡快復常」。這樣,中國的經濟就有機會恢復增長,而香港亦可以恢復對外聯繫。這種改變,令經濟前景的陰霾一掃而空,入市者因而減少了顧慮。


現實是:自從中國政府調整防疫政策後,樓市的交投量明顯上升,市場上之前積累的「筍盤」迅速被吸納,入市的買家只好接受高一檔的價錢。市場的共識是:短線而言,樓市已見底;長線仍有待進一步觀察。


自2021年第四季到2022年底這段時間,樓市基本上是拾級而下,現在跌勢已經喘定,讓好友有機會在這個基礎上開展反攻。而客觀形式的轉變亦對反攻有利,所以我預期這次市場的回暖會持續一段時期,可以稱得上是一次小陽春。


現時,市場上入市的人,大部分仍是之前已在看樓的人。他們本身有迫切的使用需要,亦有一定的負擔能力。加上他們對市場已經有一定的認知,所以他們對好消息非常敏感,一看到交投轉旺,就隨大隊一齊入市。


然而,單靠這類買家入市是不足以令好市長期持續的。因為這些固有的購買力會逐步消耗掉。市場必須有新生力量,才可以長做長有。這就需要有實體經濟的真正好轉作支持,才能形成長線轉好的大氣候。


要樓市從熊市轉成牛市,最可靠的境況是經濟持續有增長,市民工作穩定,收入上升,對未來前景充滿信心。這樣,社會上才會不斷有新人踏入有條件置業的階層,對樓宇的有效需求才會不斷上升,而不是買少見少。在小陽春過去後就無以為繼。


現時香港的情況是,大家對中國政府的政策調整有期盼,希望政策上的「撥亂反正」不止出現在防疫措施上,而且還會出現在主體的經濟政策上與外交關係上。如果中國政府往後真的可以把工作的重點轉移到經濟工作上,讓企業可以減少折騰,投資的成果可以獲得合法的保障,那中國企業家就會恢復努力奮鬥的積極性。如果能夠在加上國際關係的改善,那香港的聯繫人角色就會有更多的發揮空間。


最近中國政府的態度,令香港人對出現以上境況的機會多了期盼,如果希望成真,那香港的樓市自然會好起來。我會密切留意看市場上是否不斷有新臉孔與新資金的出現,看到就通知大家。

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