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C觀點:兩個月內賣地三流標的原因【經濟日報】2023-02-16

踏入2023年,住宅市場全面復甦,政府撤銷了一些防疫措施之後,睇樓活動很快復常,交投增加了三成多四成,樓價亦見底回升。然而,偏偏在市場氣氛明顯改善的情況下,卻在不足兩個月的時間裏,連續出現了三次賣地流標的情況。


這三幅未能賣出的土地,分別是赤柱環角道的豪宅地、觀塘裕民坊的商業用地,以及北大嶼山小蠔灣港鐵設施的上蓋發展。這三塊土地,除了小蠔灣一幅外,全部都在成熟的發展區,有附近的成交價供估價參考,發展商要出價不應有甚麼疑難。至於小蠔灣的那幅,中標的發展商雖然要做「開荒牛」,但作為港鐵上蓋項目,需求應有一定的保障。那為何在市場復甦的情況下,這三幅土地竟接二連三地出現流標呢?


流標的一般原因是發展商出價與政府心目中的要價相差太遠,政府不想賤賣土地,叫庫房吃虧。不過,庫房是否吃虧,還得看將來土地再次推出時能夠賣得甚麼價錢。過去曾有收回再賣的土地,中標價還不及原先流標時發展商的出價,導致政府的損失比原先更大。


究竟近期的三次流標,是發展商出價太低,還是政府要價過高呢?我認為是後者居多。


發展商每天都在市場上賣「貨尾」,有多少查詢,有多少成交,成交到甚麼價錢,他們都十分清楚,不會「堅尼地」。但政府官員卻受很多官僚制度的規限,只能基於既有的確實數據作推論,訂價的空間相對狹窄。在市場變動比較快的時候,政府的反應會不夠及時。


通常,地價對市場的敏感度比樓價強,市好的時候,地價升得快過樓價,淡市的時候,地價會跌得比樓市多。過去一年,樓價普遍跌了一成半左右,建築成本不會同步下跌,那發展商只好把樓價下跌所造成的損失全數轉嫁到政府賣地的收益上,建築商是不會協助發展商分攤這方面的損失的。


小蠔灣的發展,因要附帶替港鐵建造一些非地產發展的設施,令建築成本的佔比偏高,發展商唯有把市場回落的風險大部分轉嫁到地價上。


另一方面,小蠔灣是一個與港鐵合作發展的項目,港鐵有的是上蓋發展權,在整個發展中起主導作用,所以訂出的發展條件非常苛刻,風險要發展商獨立承擔,但利潤卻要與港鐵分享。如是導致發展商只好在地價上動腦筋,出價傾向保守。這可能亦是導致流標的原因。


再者,經過去年的市場淡靜,發展商手上的貨尾已愈積愈多。近期一手市場的銷售速度雖有所改善;但仍落後於發展商的建設速度。近年,新樓的落成量約為18,000個一年,每月要賣1,500個一手單位才叫銷售與建設同步,但一月份一手市場的成交量才500個,只及發展商期望的銷量的三分之一。在這種情況下,他們怎可能在地價上太過進取?

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