50大屋苑遇加息 全線「租平過供」 平均低供款8.5% 業界：減息才有變 [香港經濟日報] 2023-08-08

金管局放寬按揭一個月，惟加息周期下，改變樓市生態。以50大屋苑在上月加息後全線「租平過供」，平均租金低過供款近1成。分析料高息令到不少買家「轉買為租」，遏抑市場需求。

隨着過去一年按揭息率持續上升，二手買家入市面對的供樓成本大增，二手市場由過往「供平過租」變成「租平過供」。

按照利嘉閣研究部數據顯示，以6成按揭、30年還款期、假設單位面積為500平方呎計算，計及最新7月份50大屋苑的樓價、租金計算，在7月份普遍銀行加息0.125厘，令市場按揭利率升至3.625厘後，50大屋苑由原本尚有2個屋苑屬於「供平過租」，但現時已經全線變成「租平過供」。

相較之下，在去年4月加息周期開始前、供樓利率仍然是1.5厘水平時，50大屋苑之中「供平過租」比例達44%或22個屋苑，在去年7月按揭息率升至2厘，在50大屋苑之中仍然有7個屬於「供平過租」，但現時息口升至3.625厘，令到「供平過租」屋苑均已經絕跡。

柏景灣租金開支低3成

同時，在加息後，現時50大屋苑平均租金較供樓開支低約8.5%，其中有18個或占整體比例36%的屋苑租金較供樓水平低超過2成以上，最明顯屋苑為奧運站柏景灣租金較供樓低逾3成。

以柏景灣兩房、實用面積約450平方呎單位為例，現時租金則約1.9萬至2.2萬元左右，相較同類單位造價約900萬至950萬元，以6成按揭、30年還款期、按息3.625厘計算，月供大約2.46萬至2.6萬元，「租平過供」最多近3成。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮認為，由「供平過租」逆轉成為「租平過供」，對於市場生態會有影響，特別是部分比較年輕的買家，過去未經歷過加息環境，對於過去一年大幅加息感到震撼，因未知道加息周期甚麼時候才見頂，所以情願先租樓1至2年觀望。他預期，短期市場仍然維持「租平過供」，直至開始掉頭減息，情況才開始改變。

7月租賃較買賣多2.8倍

事實上，近年二手市場不少市民情願「轉買為租」，據中原地產早前統計二手市場連續25個月「租旺過買」，其中7月份中原促成的約3,100宗二手租賃，較成交量約800宗，更多2.8倍。

不過，浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才則認為，「租平過供」不會對樓市有好大影響，住宅買賣及租賃市場並不是完全重疊，市民除了考慮供款之外，亦會考慮本身收入是否穩定，因此租金相對屬於剛性需求，而樓價則跟經濟狀況、對未來前景考慮有關。

他又提醒，租金一般隨着經濟發展而穩定上升，而供款則受着利息變化影響，認為過往「租平過供」的情況亦曾多次在息口比較高的時候出現，但掉頭進入減息周期就會消失。