5%機會跌3成？ [香港經濟日報] 2025-05-02

香港樓價會暴跌3成？如果這個預測來自網紅、KOL，或者你會一笑置之，但如果是來自國際大行滙豐 （00005） 的預測模型，多少都需要注意，到底怎樣情況下才會陷入如此絕境？

滙豐分析4境況 揭關稅戰衝擊

滙豐日前公布2025年第一季季度業績，提供4種經濟境況以反映最新的經濟預期，包括「一致核心境況」、「一致上行境況」、「一致下行境況」及「下行2境況」，香港樓價有機會跌3成的預測來自「下行2境況」。

滙豐的預測模型相當全面，依地區來講，包括中國內地、香港、美國、英國、法國、阿聯酋及墨西哥，涉及範圍包括本地生產總值（GDP）、失業率、房屋價格、通脹及央行政策利率，香港樓價只係報告內的其中一環，不是特別「唱衰」香港樓市。

至於這個樓價下跌3成的「下行2境況」有幾大機會發生，滙豐亦有寫清楚，機率只是5%，換句話出現暴跌的機會實際上很微，毋須於過於憂慮。更重要的是，相比3個月前，最新預測況情況到底是樂觀了還是悲觀了？

就以這個最悲觀「下行2境況」來說，按照滙豐提供2024年第四季的預測模型，香港GDP去到2025年第四季會收縮8.7%，最新預測是收縮7.9%，但最低點出現時間會延長至2026年第三季；而樓價方面2024年第四季預測是最多跌30.5%，在2027年第三季才見底，但最新預測其實是有所改善，預測樓價跌幅收窄到26%，見底時間提前到2026年第三季。

當然，無論是跌26%還是30.5%，都是驚人的跌幅。以差估署私樓樓價指數為例，最新2025年3月數據為284.2點，若果以下跌26%計算，亦即是下跌210.3點水平，即樓價跌回到2012年8月時候，相較2021年9月歷史高位（398.1點）則是下跌47%，雖然跟上一次1997年大熊市樓價累積下跌7成仍然有距離，但情況意味過去10年入市的買家都要虧損，不少買家都會陷入負資產。

按照滙豐解釋，「下行2境況」包含多種風險同時出現，導致全球經濟陷入嚴重衰退：假設全球關稅行動升級、地緣政治關係進一步惡化，導致供應鏈問題嚴重加劇，並假設通脹和利率於初期上升。失業率亦急劇攀升，而資產價格則下挫，違債率飈升。隨着經濟陷入衰退，大宗商品價格回落，通脹下跌。

幸好是滙豐預測「下行2境況」出現的機率只有5%，跟2024年第四季預期相同。

估今年逾6成機會 樓價跌5.3%

至於最大機會出現（65%）的「一致核心境況」，未來5年香港樓價平均增長5.4%，但今年樓價將會跌5.3%，明年則回升0.8%，去到2027至29年則有10%。

要注意的是，滙豐對於「一致下行境況」出現的機率，由2024年第四季的10%上升至25%，按照該情況下香港樓價預計會跌7.7%，須去到2026年第一季才見底。對此預測，買家、投資者要注意。