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5大樓市因素解構減辣時機臨 [香港經濟日報] 2023-10-10

政府早於2010起,因應樓價急升及遏抑炒風,先後推出3項俗稱「辣招」的逆周期措施,惟10多年過去,樓價由急升轉趨跌,本報從5項影響樓市關鍵因素,包括:1.息口、2.樓價、3.住宅成交量、4.一手供應量、5.買家供樓負擔,分析現時樓市跟出招時不盡相同,逆周期措施實有調整空間。


政府為遏抑樓市,避免市況過熱,於2010年首度出招,推出額外印花稅(Special Stamp Duty,SSD,即買家在購入單位,3年內出售須繳10至20%稅),其後再不斷根據市況變化,於2012年及2013年分別推出買家印花稅(Buyer's Stamp duty,BSD,即非永久居民買家和公司名義的買家,置業須繳樓價15%稅),以及從價印花稅(Double Stamp Duty,DSD,即反映投資者入市情況,須繳15%稅率)。


但相比13年前,即首度推出SSD時的情況,樓市形勢卻截然不同。在2010年時,美國經歷金融海嘯衝擊,為迅速刺激經濟,推出量化鬆寬措施,使市場資金充裕,按息也維持低位,當年以H按計,實際供樓利率約1厘,屬多年罕見的超低息環境。


由於息口低,刺激資金流入物業市場,推動住宅物業價量齊升,2010年樓價累升達21%,並由2008年起,兩年間飈升共55%。樓價「愈升愈有」,也促使買家加速入市,深怕「遲買愈貴」,該年首9個月住宅註冊量達10.3萬宗,平均每月交投約1.15萬宗。


現時情況卻剛好相反,美國為降低通脹,由去年起調高息率,本港銀行在息差收窄下,被迫作出跟隨,由去年起已加P按息4次,再加上早前有大型銀行上調H按鎖息上限,令實際息率增至約4.125厘,創15年新高。息率高企,連帶住宅樓價及成交量均受壓,據差估署資料,最新樓價指數回落1.4%,創9個月最大跌幅,連挫4個月之餘,最終有機會倒跌收場。


可是,樓價回軟,交投量卻未見得益,買家入市更為審慎,今年首9個月住宅註冊量僅3.53萬宗,平均每月成交不足4,000宗,相比13年前大挫65%。


政府提速 潛在供應達10.5萬伙


另一方面,息口增長,除了影響住宅價格及成交表現,買家供樓負擔也直綫上升,以金管局資料,計算買家負擔能力的收入槓桿比率,最新維持在77.4%的高位,遠高於其長期平均值,反映息口上升帶來的影響。至於13年前,收入槓桿比率則為約41%,雖然仍算吃力,但由於按息低,買家負擔難以與今時相比。


此外,過往住宅供應未到位,也促使樓價高居不下,當時一手私樓潛在供應僅4.9萬伙,數量遠低於一年住宅成交量,而13年後的今天,在政府積極推地下,最新一手潛在供應已攀升至10.5萬伙,即大幅升1.3倍,繼續貼近歷史高位。


從上述5大因素可見,現時市況跟政府早前出招時,已出現很大轉變,正如近日財政司司長陳茂波透露,將務實檢視辣招,故當局應就非常時期推出的逆周期措施,適時研究作出檢討。


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