3類單位回報率下跌 [香港經濟日報] 2026-04-10

早前唐榮撰文指出樓價上升的副作用，如果力度大於租金，或會影響出租回報率；官方數字顯示，情況確實出現。

金管局上月發布的貨幣與金融穩定情況半年度報告提到，置業負擔能力在2025年下半年仍然偏緊，樓價與收入比率在2025年第4季溫和上升至13，與此同時，住宅租金收益率於2026年1月平穩地維持在3.1%。相較於去年第2季，樓價與收入比率是12.6，一定程度反映樓價上升，代表12.6年收入增至13年收入；住宅收益率較去年第2季3.2厘，微降0.1厘。

樓價升幅大於租金 回報率回落

附表顯示，差餉物業估價署今年2月數字顯示，相較1月A類431平方呎以下單位、B類431至752平方呎及D類1,076至1,721平方呎3種單位，均出現回報率向下回落0.1厘的情況。

最直接原因就是樓價升幅大過租金升幅，以2月私樓售價指數報307.6點，按月升1.6%，今年首2個月，樓價累升2.6%。租金走勢方面，2月租金指數報200.8點，按月升約0.05%，再創歷史新高，今年首兩個月計，租金指數累升0.15%。結果樓價升幅大於租金，使回報率回落。

近期入市收租的個案持續，似乎追逐回報已不是每宗4厘以上。灣仔囍滙2座低層C室，實用面積443平方呎，採1房間隔，向東，望市景，最新以1,150萬元連約成交，折合實用呎價25,959元。新買家為投資客，單位現時租金2.58萬元，買家可享2.7厘租金回報。

西灣河嘉亨灣1座高層G室，實用面積499平方呎，2房間隔，向東南，望鯉魚門避風塘海景，叫價1,000萬元，吸引兩組買家洽購，最終以1,005萬元成交，呎價20,140元。新買家為投資客，見單位坐向好，景觀上乘，租賃回報有保證，遂決定入市作收租用途。按同類單位市值租金約2.5萬元計，買家料享約3厘租金回報。

環海‧東岸520萬沽 料回報4厘

土瓜灣環海‧東岸1A座高層C室，實用面積285平方呎，1房間隔，向東，享無遮擋海景，最新以520萬元沽出，呎價18,246元。新買家看好該區發展，見屋苑同類型單位的市值租金約1.75萬元，預計租金回報率可達4厘，睇樓1星期即決定入市作收租用途。

中原地產近期報告指，最新的2月租金指數（CRI）雖然仍然報升，期間樓價回升速度更快，令到CRI回報率向下調，回報率由去年8月的3.6厘，降至最新今年1月的3.38厘，連跌5個月合共有0.22厘。該行並估計CRI回報率持續回落，料首季仍會於3.3厘水平。