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2024年樓市忠告 留意資金氾濫 [香港經濟日報] 2024-01-05

今年是筆者連續第17年為新一年撰寫樓市忠告:


(1)2023年樓價下跌並非泡沫爆破;近十年香港房地產市場在政府「樓市辣招」之下,其實並不可能存在太多泡沫。當中當然沒有借貸泡沫,在市場情緒上,過分悲情反而令市場出現「負泡沫」。說2023年樓價下跌只是一個由低通脹、高定期息口、悲情充斥格局下引起大部分購買力被凍結的異數而已。


(2)資金氾濫其實更趨嚴重;大部分人浸淫在悲情之中,卻忽略了另一財富實力已漸變得空前強大。這就是現金流日益「爆棚」了,最新截至11月份的中國M2(流通中貨幣包括流通中數位人民幣,加上機構的存款及證券公司客戶保證金)創新高,達291.2萬億人民幣,是美國的2倍。而香港的11月份的M3(公眾持有的貨幣,加上認可機構的存款及可轉讓存款證)也破了新紀錄,逾17萬億港元。定期存款逾9萬億港元,存款與GDP比率超過400%,是全世界擁有最多現金比率的城市之一。


定存逾9萬億 全球最多現金城市


(3)息口走勢改變大局;人們只留意供樓的按揭息率,但入市買樓有壓力測試及入息比率,供樓上的負擔雖然會因加息也在增加,但不會有結構性的大改變,反而定期存款可凍結市場的絕大部分購買力,在2022年初至2023年這2年時間裏,高存款利息配合低通脹將市場近4萬億港元資金凍結在存款利息,增加定期雖擁有不錯收益,但隨着有關因素的改變,空前龐大的購買力將做新的決定去改變大局。


(4)通脹回升將推動經濟;2023年初,中國包括香港都面對疫情後可能出現的高通脹,甚至滯脹。結果我們不單止保持經濟增長(去年第3季GDP按年增長內地是4.9 %,香港是4.1%),更成功將通脹減至低水平,內地-0.5%、香港2.6%,一方面認為是進入通縮(物價下降,經濟不活躍),筆者不同意是因為我們仍能掌握到足夠的經濟增長。我反而認為中央可以透過增大合適通脹如2%左右去推動經濟,若通脹真的上升,會令定期存款吸引力大幅削減,不少購買力容易恢復回到市場去。


(5)悲情不會長期蹂躪香港人;市場上的確經常會被負面情緒影響短期運作,但絕少影響長遠趨勢,雖然2023年的悲情好像摧毁了市場的一切,令人們也跌入了「長遠低迷的錯覺」中,其實中美兩大國的角力令到香港市場除了要面對美國的針對衝擊外,也因中央要調整市場應對,投資者變得兩面受敵。所謂悲情其實並沒有影響市場的結構,因此亦不應該影響市場的本來的長遠發展。



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