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2024年樓市十大忠告(下) [大公報] 2024-01-10

今年是筆者連續第十七年撰寫樓市忠告,本文係2024年樓市忠告的下篇:


6.樓價跌絕不等於解決了樓市問題

樓價跌肯定只會增加經濟的問題。成交減少,並沒有增加到擁有物業的人數,所謂樓價下跌只是走了一趟渾水。樓價跌得太多,發展商無利可圖,供應鏈就會停頓。短線來說,對特區政府財政收入不利;長遠來說,供應斷層亦會令價格長遠更容易急升。另一方面,樓價下跌的同時建築成本上漲卻沒有停過,於是地價佔建築成本的比重已經愈來愈少。樓價低迷,發展商繼續要面對比以前更高的息口,於是入市審慎、無人起樓。這怎會是一個正在改善的樓市?


7.樓市應包容長線投資

健康的樓市必然是有暢旺的成交,成交可以創造機會。合適數量的成交亦可以牽制樓價過高及保護樓價穩定;而病態的樓市也必然是成交過旺或者成交不足。所以,房屋政策的責任是讓成交量和轉流率回到適當水平,市場的自我調節機制才產生到正面作用,而不是現在的跌價或者成交稀少。例如:樓市辣招應包容長線投資而只針對短炒。買樓收租是長遠投資,而且亦可以增加租樓住房的供應,尤其在香港住宅租金連升十個月,而未來人口會有所增加的背景之下,為何仍要用辣招規限買樓收租呢?


8.租金走勢是市場風向標

收租是房地產的最可靠價值,住宅租金並不會因為樓價過高或過低而盲目追隨。現時樓價下跌,租金仍然繼續上升,這正正是一個重要啟示。筆者認為住宅租金在2024年會繼續上升,而租金回報率也日益吸引。


9.市場走勢已不是由市場因素決定

當下是一場世紀金融大戰,但大多數人都不知道這場仗是如何去打的,但肯定的是:不同的市場因素都成為了戰場上的武器,包括息口、匯價、資金流、通脹、物價、好淡倉,甚至資訊、價值觀和言論。投資者應量力而為、根據自己的情況去獨立思考,市場資訊充滿虛假不應該盲目追隨附和。


10.香港應重振奮鬥精神

筆者必須勇敢指出,香港新一代缺乏競爭力。雖然天分和養分也充足,但社會失去奮鬥精神。西方價值觀念的平衡生活、「hea文化」,在沒有奮鬥下埋怨社會不公平,這正是香港停步被其他地方超越的主因。筆者認為,港人追求縮短工作時間的同時,應提倡在工作時間內更有拚搏精神,並提倡前進有為。

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