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1000萬元以下二手佔比重 [香港經濟日報] 2023-06-02

今年首4個月二手量價齊衝,各方數字均反映該段期間內市況一片向好,其中土地註冊署最新數字顯示,今年以來二手住宅註冊量較去年同期增逾9%,當中1,000萬元以下成交量佔比近9成,創近3年高位。但反映當下的10大屋苑月結,成交量錄得近3年半以來低位,究竟是低處未見低,抑或五窮後再捱過六絕才有機會翻身?


據美聯房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示,今年截至5月23日,二手住宅註冊量共錄18,954宗,當中1,000萬元或以下成交達16,276宗佔86%;比率較2021及2022年兩年同樣錄得83%為高,並追平2020年全年水平,創近3年新高,數字正好反映今年以來中、細價物業進一步主導二手樓市。


若以本年(截至5月23日)1,000萬元或以下二手住宅註冊量較多的10個私人屋苑計算,悉數為人熟悉的藍籌屋苑,而且7個屋苑成交量較去年同期上升,藍田麗港城錄112宗1,000萬元或以下個案,按年升6成,而荔枝角美孚新邨達195宗1,000萬元以下成交,按年亦有近6成增長。


成交佔86% 惟未帶動換樓潮


從數據上看,1,000萬元以下單位成為市場追捧的對象,理應此等中、細價單位被吸納後,市場會啟動換樓鏈,帶動換樓潮。但實際情況是,不論大、細單位的屋苑近月交投呆滯,除了是買家入市信心不足,息口仍有調升空間,添加置業成本及負擔外,樓價跌幅低於預期,亦為一大關口。


以沙田第一城為例,5月份成交量低見7宗,不止較2018年10月錄得的9宗成交為低,EPRC經濟地產庫資料顯示,即使2003年沙士下,亦未錄得如此低成交量。區內代理直言,市場並非無客源,只是同期外區一手上車盤價錢吸引,無理由捨易取難,與叫價硬淨的業主糾纏不休,畢竟肯平肯減的單位,早於年頭已陸續被承接,由兩房單位一度跌至400餘萬元,至5月份同類的兩房造價已重新穩守500萬至560萬元水平,盡管月內僅得1宗低層戶以480萬元筍價沽售,但呎價亦逼近1.69萬元,單是月內的均價,已較4月進一步攀升近9%。而與今年1月相比,呎價增幅近兩成,難怪不少準買家移情至貼市價的新盤身上。


至於5月份10大屋苑全月成交失守100宗,屬按年計算的低位,既反映買家入市心態薄弱,而6月中旬美國又再議息,在置業上不得不重新盤算承擔力。再者,二手樓價未見因交投量少而出現回溫迹象,10大屋苑中8個屋苑呎價與年初相比,仍有2%至1成增長,可見二手樓價仍暗地裏上揚。加上6月份新盤繼續出擊,當中不乏新界區細價上車盤,業內人士預期發展商會以先求量、後求價的策略推售,即是以貼市價搶客,除非二手業主決心減價,如放盤僅1星期的荃威花園兩房戶,遇有買家還價,業主狠心將叫價降至跌穿400萬元,買家即場入市,否則6月難有突圍之機。

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