10大屋苑跑贏還是跑輸？ [香港經濟日報] 2026-01-22

過去幾年跌市，唐榮曾經關心過老牌10大屋苑有沒有隨着樓齡漸長而衰減，而隨着去年樓價見底回升，見到這些一度「捱沽」的屋苑，反彈力度亦相當強。

唐榮在2023年11月曾經寫過《10大屋苑 跑輸大市》，提及以2022年初為起點，10大屋苑的平均樓價跌幅達24.52%，跑輸整體樓價的17.06%，如今樓市在2025年見底反彈了，這些10大屋苑樓價走勢又有沒有回勇？

去年平均升5.7% 輕微跑贏大市

中原地產統計屋苑調整實用呎價數據，10大屋苑在2025年大致樓價變幅介乎跌8%至升19%，極端情況或與個別時間抽取二手成交個案有別所致，如果以平均計算則錄得5.7%上調，而同期中原城市領先指數（CCL）升幅為3.9%，而CCL MASS（大型屋苑）指數升幅為4.1%，見到這些大屋苑近1年反而輕微跑贏。

上述的現象，有可能與過去幾年這些傳統屋苑樓價跌幅過深，「跌凸」之後吸引買家追落後、撈底有關；另一個可能性是隨着「撤辣」、樓市回穩之後，市場開始再現短炒氣氛，而這些交投活躍、流通量相對高的藍籌屋苑向來受炒家歡迎，例如天水圍嘉湖山莊、沙田第一城過往亦有「炒家天堂」之稱。

至於另一個有名的炒家「師奶兵團」林太亦是活躍於荔枝角美孚新邨，2024年至今先後購入6個美孚新邨單位，涉資3,492萬元，當中4個單位短炒獲利離場。用家會貪新屋苑，炒家看「水位」、流通量，市場規則改變，亦影響到資金流向新晉屋苑還是老牌屋苑。

在成交量方面，附表是按照經濟地產庫資料庫（EPRC）的住宅成交排行榜數據，以過去60天土地註冊處成交紀錄，扣除了其中一手成交佔5成以上的屋苑。

可以見到在過去60天，成交量最多的10個屋苑之中，仍然有6個是傳統10大藍籌屋苑，更包括最活躍的4個屋苑：紅磡黃埔花園（62宗）、嘉湖山莊（51宗）、美孚新邨（51宗）、鰂魚涌太古城（43宗）。

新晉屋苑 取代傳統仍不容易

至於新晉屋苑之中，交投比較活躍的則有南昌站匯璽（37宗）、大圍名城（36宗）、將軍澳天晉（32宗，包括天晉系列多個期數）以及東涌映灣園（30宗）、日出康城第2期（領都、領峰及領凱，共28宗）。

這些屋苑雖然單位總數亦有3,000多至5,000多伙，但相較傳統10大屋苑部分多達逾萬伙，在單位總數上仍有一段距離，在成交數據上要取代傳統10大屋苑仍不容易。