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10大屋苑「縮」 [香港經濟日報] 2023-12-15

年末將至,是時候回顧10大屋苑今年以來表現,日前美聯物業報告指,2023年10大屋苑二手註冊量按年同期跌12%,而反映物業交投活躍程度的流通率較去年全年為低,估計今年全年10大屋苑無論宗數抑或流通率勢創自1996年有紀錄以來的28年新低。當中哪一區又屬重災區?


截至11月份,據本報統計10大屋苑暫錄1,614宗成交,除了首季頭3個月,每月平均成交量逾200餘宗外,其後每況愈下。與2022年首11個月約1,938宗相比,按年同期交投回落達16%,再推算至2022年全年計,10大屋苑錄得2,112宗成交,惟今年首11月個月僅有1,614宗,單憑目前市況,要在12月份錄近500宗成交,始能追平去年全年的水平,縱有心亦無購買力。


一城本月首10天 僅1成交


從今年首11個月成交量所見,10大屋苑幾近全綫報跌,又以新界區3個指標屋苑跌幅最大,介乎2成至4成。當中將軍澳新都城及沙田第一城更為重災區,而沙田第一城本月成交量更近乎冰封,首10日市場僅錄1宗成交,而連續兩個周六、日睇樓氣氛淡靜,區內代理更以「靜到得人驚」去形容。


上半個月成交量淡靜不無理由,畢竟同期新界區推售的新盤呎價約1萬元,而即使沙田第一城的兩房單位,造價由今年頭約520餘萬至560餘萬元,至9月份失守400萬元低位後,兩房370餘萬至390餘萬元的成交比比皆是,但實用呎價平均約1.3萬餘元,難與新盤匹敵;再者,隨着市場陸續出現呎價不足1萬元的成交、400萬元的放盤增多,市場競爭對手增加下,沙田第一城「上車盤」的優勢大減,縱然減辣但銀行息口上漲,數口精的投資者情願將資金投放定期生息,買樓收租的興致減退。


同樣以上車客為主的新都城,今年首11個月市場累錄133宗成交,較同期去年222宗大幅減少近4成,除了8、9月實呎均價跌至1.3萬餘元外,近3個月均價穩守1.45萬餘元,已回到今年初水平。即使區內低於600萬元可以購置梗廚兩房,可選擇的私人屋苑有限,理應交投量有保證,不致於淪為成交跌幅最大的屋苑。歸其原因,樓價低處未見低,康城區續見蝕住賣的業主,而且尚有20萬、30萬元的議價空間,假若不介意面積細、開放式廚房、路程遠少少,峻瀅、晉海、LP6等「6字頭」選擇亦不少,最重要是樓齡相對年輕,再轉售的價值相對較高,購買力難免被分薄。


說到底,今年二手量價不似預期,尤其是市場一直憧憬第四季有利好消息紛沓,但減辣效應不如人願,而發展商為追業績,亦趕年底前以貼市價搶客沽貨,促使市場焦點投放在新盤身上,二手成交量持續於低位徘徊。


美聯物業亦有計算10大屋苑表現,截至周一(11日),今年10大屋苑流通率介乎約1.9%至2.7%,相信全年最終低於全港二手流通率估計約2.9%水平,反映活躍程度未及大市。即使10大屋苑中成交量最高的美孚新邨,亦只錄2.7%,沙田第一城及麗港城均錄約2.6%,而新都城流通率以約2.5%緊隨其後;反觀海怡半島流通率為10大屋苑中最低,僅錄約1.9%,同樣處偏低的太古城及黃埔花園,亦只有約2.1%。

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