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1.5萬個現樓貨尾 觸及危險水平 [星島日報] 2022-11-07

  一手新屋現樓貨尾量累升到1.5萬個,數字創15年按季新高,兼向上觸及危險水平。如果下季數字續升,政府應及時檢討下一個財政年度的批地政策,減少私樓土地的供應,讓樓市有時間消化累積過多的現樓貨尾。以免發展商被逼割價傾銷,推倒樓價,市民資產蒸發;又或地產股價大跌,發展商財困而減少投地,地價跌拖低庫房收入。


  政府剛公布2022年第三季一手新屋供應統計,未來三到四年的新屋供應有9.5萬個。數字雖然由今年首季9.9萬個的歷史高峰開始緩慢下降,但仍然屬於歷史高水平。即未來私樓供應不會短缺,以四年計,平均每年落成量不會少於2.6萬個。


  最值得關注的數字,不是供應量高企,乃現樓貨尾數字創新高。已落成仍未售出的新屋有1.5萬個,較去年同期的1.1萬個,增加0.4萬個。反映近一年內,美國乃至全球的利率趨升,供樓負擔增加,不利市民自置居所。新屋銷售明顯減慢,到現樓階段仍然未能售出,推高現樓貨尾數字。


創近15年按季新高


  1.5萬個現樓貨尾,是近十五年的按季新高,剛好追平2007年第二季的數字。自從政府公布一手新屋統計以來,現樓貨尾量最高的水平是1.9萬個,於2006年第三季到2007年第一季。即今天的數字,只較高峰略低0.4萬個。


另外,現樓貨尾最低水平是0.4萬個,於2012年到2013年間。即今天的數字,較谷底高出1.1萬個。


  根據過去的統計,現樓貨尾長期在0.5萬個上下水平,是樓市繁榮的時期,即2012年到2016年間。如果現樓貨尾上升到1萬個或以上,就開始進入警戒水平,樓市受壓,貨尾累積。即2019年至今,數字由1萬個,逐步上升到1.5萬個。又如果數字超過1.5萬,進入危機水平,貨尾量過多,危及樓市正常運作。


  試想過去五年,平均每年私樓落成量近1.8萬個。如今現樓貨尾已達1.5萬個,幾近等同一年的私樓落成量。市場不單止要消化過多的現樓貨尾,還要迎接未來四年每年2.6萬個的新屋落成量。樓市正面對嚴峻的銷售壓力,樓價下跌勢所難免,只希望不會急跌。


  幸好,新屋貨尾才開始觸及危險水平,並未掉入深谷。根據中原地產統計,新屋貨尾增加的主要來源是2022年落成的私樓,到今年第三季只售出六成,較正常的七成低約一成(約2600個)。


如果今年第四季能追回落後,現樓貨尾可以維持不再急升。相反,如新屋銷售繼續落後,2023年起,新屋現樓貨尾數字可以向上逼近二萬個的水平。

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